Come investire nei fondi immobilari

Fondi-immobiliari

I fondi immobiliari rappresentano uno degli investimenti preferiti da molti risparmiatori. Infatti, da sempre, soprattutto qui in Italia investire in immobili è considerata quasi una certezza nonostante il periodo di grave crisi economica che stiamo vivendo nell’ultimo decennio.

La precarietà del lavoro degli ultimi anni ha messo a dura prova molti degli investitori italiani, che sempre più spesso hanno preferito investire i propri capitali in prodotti finanziari più facilmente liquidabili, in modo da poter attingere nei momenti di bisogno senza essere costretti a dover mettere in vendita un’immobile che magari rimane sul groppone.

Il settore del risparmio negli ultimi anni ha quindi subito una particolare trasformazione, che ha permesso la promozione di prodotti innovativi in grado di soddisfare le svariate esigenze dei “nuovi” clienti e di queste nuove esigenze.

Grazie ai fondi comuni di investimento immobiliare è stato possibile trasformare degli investimenti immobiliari, che per natura richiedono tempi lunghi di ammortamento nonché incertezza reddituale, in quote di attività finanziarie che consentono di generare ricavi senza bisogno di acquistare immobili e con la possibilità di rivenderli senza passare da notai o dal mercato immobiliare.

Presenti in Italia a partire dal ’98 questa categoria di investimento diventa un’interessante alternativa rispetto ai tradizionali investimenti, vista la propria capacità di conservare un valore nel tempo. In questi anni i fondi immobiliari hanno subito numerose variazioni, che hanno provocato profonde trasformazioni nel tempo.

Essi prevedono una forma chiusa nel rimborso del capitale, ovvero riconoscono ai partecipanti il diritto al rimborso di quote ma solo in base a determinate scadenze. Non sarà quindi possibile usufruire delle quote versate prima del periodo stabilito da contratto.

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Esiste, però, anche una forma differente di fondi immobiliari che prevede l’introduzione di un meccanismo delle emissioni successive di quote e rimborsi anticipati, permettendo a ogni partecipante di uscire dal fondo di investimento anche prima della naturale scadenza.

A differenza dei tradizionali fondi di investimento, tramite i quali ogni investitore può sottoscrivere o riscattare con una maggiore libertà le quote aumentando o diminuendo la liquidità dell’investimento, i vincoli nel caso di fondi immobiliari risultano maggiori soprattutto in rapporto alla scadenza prevista come da contratto. Questo perché, per sua natura, la compravendita di immobili è più complessa rispetto alla compravendita di semplici titoli finanziari.

I fondi immobiliari sono dei fondi comuni di investimento di tipo chiuso, al quale possono aderire più soggetti versando una quota utile all’acquisto di un immobile. Terminato il periodo di raccolta delle quote previste per l’investimento, non sarà più possibile acquistare ulteriori quote di proprietà.

Secondo disposizioni di legge il gestore del fondo immobiliare non potrà investire il patrimonio in misura inferiore a due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, mentre per il restante terzo potrà diversificare, se vuole, in prodotti finanziari di differente natura.

Principale scopo di questa tipologia di fondo è riuscire a effettuare investimenti sul mattone, nonostante non si abbia la disponibilità economica per poter effettuare un investimento per l’acquisto di un intero immobile.

I fondi immobiliari sono dei fondi di investimento chiusi in quanto prevedono il rimborso della quota sottoscritta solo dopo la naturale scadenza, oltre al fatto che dopo un periodo iniziale nel quale verrà determinato in partenza la dimensione dell’investimento, una volta raccolta ogni quota non sarà più possibile aderirvi.

Tuttavia è bene sapere che tutti i fondi immobiliari relativi al mercato italiano riservati ai risparmiatori privati sono quotati in borsa e quindi, in realtà, sarà comunque sempre possibile per ogni investitore acquistare o vendere quote anche nel periodo successivo alla fase di sottoscrizione. In pratica il detentore mette in vendita le proprie quote e se un altro risparmatore è disposto a comprarle avviene lo scambio.

In questa circostanza però il valore relativo al NAV, ovvero il valore dichiarato del portafoglio immobiliare, potrebbe risultare sicuramente differente e seguire la legge della domanda e dell’offerta come un qualsiasi titolo mobiliare.

Può accadere che un investitore riesca ad acquistare un fondo immobiliare con un valore inferiore rispetto al NAV dichiarato, effettuando quindi un buon affare o, viceversa, essere costretti a vendere le proprie quote sotto prezzo. Tuttavia questo permette di liquidare gli investimenti in modo semplice, che magari con un immobile materiale a propria disposizione sarebbe impossibile o difficile fare in tempi brevi!

I fondi immobiliari possono essere classificati:

  • in base alla tipologia di soggetti ai quali sono rivolti (retail o investitori qualificati)
  • oppure anche in base alla modalità di acquisizione di immobili (per apporto o non da apporto)
  • e rispetto alla politica di distribuzione dei dividendi (distribuzione o accumulazione)

Saranno le Società di Gestione del Risparmio (SGR) a investire le quote raccolte in fase di sottoscrizione per investimenti in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. SGR il cui compito è cercare di sfruttare la crescita del mercato, per ottenere il guadagno più alto possibile per l’investitore.

Ogni fondo immobiliare ha una data di scadenza prefissata, entro la quale il portafoglio di immobili dovrà essere liquidato e i soldi restituiti agli investitori. Questo è il motivo per il quale le quote subiscono spesso oscillazioni di prezzo, soprattutto nella fase finale della vita del fondo stesso.

Il rischio associato alle oscillazioni dei prezzi per il fondo immobiliare può essere realmente insignificante, tuttavia è possibile che alcuni gestori di fondi richiedano una proroga della scadenza, definita anche periodo di grazia, in cui il gestore cercherà di rivendere gli immobili che risultano improvvisamente difficili da ripiazzare nel mercato immobiliare. In ogni caso, il periodo di grazia non potrà essere più lungo di tre anni.

I fondi immobiliari per loro natura richiedono tempi di investimento abbastanza lunghi, con una durata che va da un minimo di 10 anni fino a un massimo di 30 anni. Alla scadenza del termine i soldi potranno essere restituiti agli investitori, maggiorati del guadagno ottenuto dall’investimento.

Ogni fondo immobiliare ha una sua resa. In pratica, in base alla tipologia di investimento sul quale si andrà a operare, si potrà prevedere una potenziale resa.

Si può andare da investimenti immobiliari nel campo residenziale, a quella a uso ufficio, industriale, turistico, alberghiero e così via. Così come può investire in immobili nazionali o esteri e così via. Per farsi un’idea delle potenziali rese e dei potenziali rischi, occorre leggere attentamente il prospetto informativo.

Il patrimonio legato a ciascuna tipologia di fondo immobiliare viene suddiviso in quote e, successivamente, non appena avviate le contrattazioni in borsa sarà possibile per gli investitori negoziare le quote relative al fondo richiesto, ovvero come normalmente avviene per qualsiasi strumento finanziario mobiliare della Borsa Italiana.

Esistono tre tipologie di fondi immobiliari a seconda della modalità di costruzione:

  • Fondi ordinari – Beni immobili che possono essere acquistati solo dopo la sottoscrizione. Ogni risorsa finanziaria viene raccolta tramite collocamento delle quote e successivamente possono essere investite.
  • Fondi ad apporto – Beni immobili che sono conferiti a un ente pubblico (fondo ad apporto pubblico), o del settore privato (fondi ad apporto privato). Il patrimonio viene selezionato e conferito al fondo prima del collocamento delle quote. In questa circostanza l’investitore conosce in anticipo qualità e rendimento dell’immobile.
  • Fondi misti – Beni immobili in cui una parte viene conferita da apporto pubblico o privato e la restante parte viene acquistata successivamente all’emissione delle quote.

I fondi immobiliari nascono da una dotazione di patrimonio che potrà variare in base alle variazioni di valore, date dall’apprezzamento o al deprezzamento dei beni e del patrimonio iniziale facente parte del fondo stesso. Obiettivo del fondo è quindi la raccolta delle somme relative alle quote cedute agli investitori, denaro che sarà utilizzato successivamente per la gestione stessa del portafoglio.

Ogni fondo nasce a partire dalla sottoscrizione, che potrà restare aperta fino al momento del raggiungimento dell’obiettivo ovvero alla fine della raccolte del capitale previsto. Una volta raccolto il capitale, il fondo potrà selezionare gli immobili da rilevare a seconda delle linee di gestione previste per il fondo.

Ogni quota potrà essere sottoscritta entro i limiti di disponibilità e solo durante la fase di offerta, mentre il rimborso sarà previsto rispetto alla naturale scadenza.

Gli investitori potranno ritornare in possesso dei propri capitali investiti, maggiorati in caso di capital gain o penalizzati dal market discount. Valore che dipenderà necessariamente dal prezzo di mercato e dal valore patrimoniale della quota in un determinato momento.

Il fondo immobiliare rappresenta una tipologia di investimento sommariamente sicuro per molti investitori italiani, in quanto attraverso analisi accurate è possibile notare come l’andamento del mercato immobiliare a lungo termine sia crescente, anche se quello a breve termine segna spesso delle possibili perdite.

Il risultato dell’investimento dipenderà necessariamente dal momento in cui scade il termine della sottoscrizione del fondo immobiliare e dalla zona in cui sono ubicati gli immobili stesso. Ecco perché il mercato immobiliare rappresenta un investimento di nicchia, che può cambiare in base anche alla zona o al quartiere della stessa città.

Scegliere il momento più consono per sottoscrivere il proprio fondo immobiliare diventa fondamentale per ogni investitore.

Sarebbe meglio che ogni investitore decida di sottoscrivere il proprio fondo immobiliare quando il mercato segna il minimo dei prezzi, per cercare di rivendere le proprie quote al momento del picco più alto, cioè durante una bolla speculativa del mattone. Solitamente il picco si raggiunge in un periodo abbastanza breve, circa 5 anni prima che arrivino ulteriori segnali di caduta del valore dell’immobile.

In genere, prima di un nuovo rialzo, c’è una fase di stabilità che rappresenta il miglior momento per sottoscrivere un fondo immobiliare, in quanto secondo diverse analisi, dopo una fase di stabilità in un breve periodo, il valore delle case ritorna a crescere.

Diversi sono i vantaggi per chi decide di investire in fondi immobiliari, soprattutto perchè i gestori si avvalgono di esperti del settore, offrendo l’opportunità a investitori di acquistare quote di immobili quasi sicuramente validi contro la selezione fai da te a intuito…

Il vantaggio principale di questo strumento è anche legato alla tipologia di investimento, ovvero di entrare in possesso di quote non legate a ulteriori indici di mercato ma solo ed esclusivamente agli investimenti di immobili e al loro valore nel mercato.

Lo svantaggio tipico legato agli investimenti in fondi immobiliari è invece quella che questa tipologia di strumento finanziario, essendo valido solo nel medio e a lungo termine non permette un guadagno immediato. Inoltre, la mancata disponibilità delle quote versate necessita di attendere la scadenza oppure di vendere in asta continua, potendo rimetterci se si necessita di liquidare la posizione con urgenza.

L’investimento in fondi immobiliari rappresenta un’importante svolta per molti degli investitori italiani, ma non può essere considerato un investimento totalmente sicuro al 100%!

Infatti, in passato, dall’andamento di questo strumento finanziario si è potuto notare che in alcuni casi si sono subite perdite notevoli anche se altre volte, al contrario, si sono ottenute performance altissime.

Detto ciò, il mercato immobiliare può portare enormi benefici ma è sicuramente un mercato ad alto rischio per svariati fattori. Entrare nel settore immobiliare sfruttando i fondi immobiliari è sicuramente una politica economica più saggia che un risparmiatore o un investitore domestico può effettuare, rispetto che comprare direttamente gli immobili e metterseli sul groppone.

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