Investire in immobili: tutta la verità!

Nel nostro paese c’è sempre stato il “mito” dell’investire in immobili. Il perché di questo modo di pensare è facile da intuire: tutte le persone che conosciamo investono o hanno investito almeno per l’acquisto della propria abitazione.

La casa è, tra le altre cose, un bene tangibile: la puoi toccare, occupa molto spazio (e quindi si nota), vi si trascorre molto tempo al riparo dalle intemperie dando quindi un senso di protezione e tranquillità (che inconsciamente si proietta nella psicologia dell’investimento) e infine riveste il ruolo di “ossessione quotidiana” dell’italiano medio.

Ma, al di là di quelli che sono certi luoghi comuni, vediamo cosa significa veramente e cosa comporta il voler investire in immobili!

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Visto che tutti danno una grande importanza alla casa, quando dici che hai acceso un mutuo per il suo acquisto nessuno dirà mai: “Ma sei pazzo! E se poi si deprezza, oppure un terremoto la butta a terra potresti perdere tutti i tuoi soldi…”. No, non sentirai mai questi discorsi, anzi, ti diranno bravo…così almeno alla fine di 40 anni (di soffocanti rate del mutuo!) ti rimane la casa di proprietà.

La prima cosa che devi tenere in considerazione tra l’acquisto di una casa e l’investimento su un immobile è la destinazione del suo uso: se acquisti una casa vuol dire che ci vai a vivere in prima persona, mentre se investi in un immobile vuol dire che non hai nessuna intenzione di andarci ad abitare.

…Potrebbe sembrare una cosa “scontata” ma non lo è! Nel caso di acquisto i tuoi soldi rimarranno vincolati a vita, cioè, se hai un mutuo per 30 anni da 1000 euro al mese, per tutti e 30 gli anni quei soldi non li potrai utilizzare in nessun modo.

Certo, a questo punto spunta la solita risposta sugli affitti (“in ogni caso dovrei spendere i soldi per andare in affitto!”), ma ti voglio far notare una cosa: quando compri la casa che tipo di caratteristiche cerchi? Se ti sei appena sposato la prendi da 2 vani, o punti direttamente su un 4 o 5 vani?

Molto probabilmente ti dirigerai su un 4 vani, perché pensi che prima o poi la famiglia si allargherà. Quindi ti devi caricare sopra le spalle un mutuo molto più oneroso rispetto a quello che in quel dato momento, in realtà, ti occorrerebbe (a meno che ogni 2 o 3 anni ti metti a comprare e vendere il tuo appartamento per andare in uno via via più adatto alle esigenze del momento, spendendo un casino in tasse e notai!).

Quindi il paragone tipo dell’italiano medio “è vero che pago 1000 euro di mutuo ma se pagavo l’affitto era all’incirca lo stesso” non regge perché, visto che andresti in affitto, affitteresti la casa sulla base delle tue specifiche esigenze del momento. Il bello delle case in affitto è proprio il fatto che se hai bisogno di una casa più grande puoi cambiare velocemente, se la vuoi da un altra parte lo poi fare, se poi ti serve più piccola lo puoi fare di nuovo.

Ti faccio adesso una comparazione di rendimento su due differenti modi di acquistare la propria casa. Quando una coppia di persone appena sposata compra casa prende un 4 o 5 vani, mentre se la affitta può andare tranquillamente in un bilocale (almeno fin quando non ha un figlio di 4 anni che incomincia a necessitare di una camera per sé).

L’affitto di un bilocale (nella stessa zona della casa che abbiamo preso in considerazione) costa all’incirca 500 euro o addirittura meno. Se moltiplichi i soldi risparmiati per tutto il tempo in cui non ti serve il terzo vano (dai 5 ai 10 anni alle volte), hai messo da parte fra i 30 e i 60 mila euro (e nulla ti vieta di investire quei soldi e guadagnarci!).

Finalmente ti sei affittato il tre vani, ma da quel momento fin quando non servirà un 4 vani potrebbe passare molto tempo e in alcuni casi potrebbe non servire mai (sapessi quante case ho visto con una camera arredata chiusa a chiave con nessuno che ci ha mai messo piede per anni…).

L’affitto di un trilocale potrebbe essere sui 750 euro al mese contro sempre i 1000 euro di mutuo e questo significa che metti da parte altri 250 euro per 5, 10 anni o addirittura per sempre. Se consideri anche solo altri 5 anni, hai altri 15.000 euro messi da parte (da sommare ad esempio hai 30.000 di prima).

In definitiva andando in affitto “rischi” di mettere da parte 45.000 euro, che investiti ad esempio in un PAC azionario renderebbero in quei 10 anni almeno il 100%; il che significa portare a 90.000 euro il capitale.

Poi a questo punto potresti comprare il famoso 4 locali (ammesso ti serva realmente) facendo un mutuo molto più leggero, magari per 20 anni a 600 euro al mese in quanto 90.000 euro ora puoi anticiparli tranquillamente. Questa è una situazione già molto più intelligente di quella iniziale.

Ma cosa accade se non si compra neanche in questo momento? Semplicemente: pagheresti un affitto pari al mutuo e non liquideresti il piano di investimento. Dopo un’altra decina di anni (o quindici) i figli che necessitavano del vano supplementare inizieranno ad andare via di casa e quindi anche la necessità di avere un quattro vani svanisce.

Potresti ad esempio passare a un trilocale e successivamente a un bilocale. Anche volendo rimanere su un 4 vani, in quei 10 anni, i soldi investiti saranno già diventati circa 200 mila euro (al valore odierno), sufficienti per comprare un trilocale in contanti senza mutuo!

Passiamo ora al caso di chi specula sugli immobili al solo fine di guadagnare e non di andarci a vivere. Come fa la gente a investire in immobili e guadagnarci? Vediamo come stanno davvero le cose…

Partendo dal presupposto che tu non sei un costruttore, gli unici metodi validi per guadagnare con gli immobili sono di comprarli in un asta fallimentare o a stralcio per poi rivenderli in un periodo di boom di richieste. Oppure comprare un immobile da ristrutturare in un periodo di crisi del settore, ristrutturarlo e poi rivenderlo in un periodo di vacche grasse. Tutti gli altri perdono immancabilmente soldi!!!

L’andamento del prezzo degli immobili è ciclico, come ciclico è anche il mercato azionario. La differenza sostanziale è che il mercato azionario ha un ciclo di circa 54 mesi, mentre quello immobiliare lo ha di 13 anni.

Le azioni fra un massimo di borsa e un minino perdono circa il 40% del valore (esclusi crack e fallimenti!), questo significa che se una quota di fondo azionario vale nel momento migliore del ciclo 10 euro, dopo una crisi scende a circa 6 euro (mediamente). Gli immobili perdono lo stesso valore fra un momento di boom di richieste e uno di crisi del settore.

Ad esempio, dalle mie parti alla fine del 2007 vendevano gli appartamenti a 65.000 euro al vano. Oggi, fine del 2010, li stanno vendendo a 40.000 mila; circa il 40% di svalutazione in 3 anni. Chi nel 2007 ha comprato una casa da 4 vani a circa 260 mila euro, oggi si ritrova con un immobile del valore di 160 mila euro. 100 mila euro bruciati in meno di 3 anni, non male vero?

Questo è uno dei motivi per cui un sacco di gente, nel nostro paese, si sta bruciando l’esistenza appresso alla leggenda degli immobili. Ai tempi che lavoravo in banca (2006 – 2007), arrivò una circolare che consigliava caldamente (a tutti i dipendenti) di vendere immediatamente gli immobili, perché era previsto un crollo dei prezzi negli anni a seguire.

Il mio superiore diretto vendette la sua villetta, in cui viveva con la famiglia, a 480.000 euro e andò ad abitare 3 villette più avanti pagando 1000 euro al mese d’affitto. Qualche tempo fa gli ho telefonato per fargli gli auguri di compleanno e parlando è uscito fuori ha comprato la villetta in cui era andato ad abitare (grande esattamente come quella che aveva venduto) a 330 mila euro.

Morale della favola in 3 anni ha speso 36.000 euro di affitti, ma ha incassato 150 mila euro di plusvalenze immobiliare con un netto di 115 mila euro circa! Non male per 3 anni di investimento, non credi? 😉

Ma allora perché la gente dice di guadagnare sempre con un immobile? Semplice, perché nel tempo vi è l’effetto dell’inflazione. In Italia, fino alla prima metà degli anni ’90, siamo stati soggetti a un inflazione a due cifre.

Quindi, chi comprava un appartamento a 100 milioni di lire nell’82 (su di una bolla speculativa degli immobili) e ha rivenduto l’appartamento nel ’97 (in un momento di crisi totale del settore) a 200 milioni, ebbe l’impressione di aver raddoppiato il capitale (200 milioni sono il doppio di 100 milioni).

Ma se consideri il fatto che 100 milioni dell’82 erano circa 280 milioni del ’97, in realtà l’investimento era in perdita del 30% circa! Se invece avesse rivenduto nel 2007 (in un momento di massima bolla speculativa come nell’82) lo stesso appartamento era valutato 250 mila euro, mentre i 100 milioni dell’82 nel 2007 sarebbero corrisposti a circa 460/470 milioni.

…Cioè in attivo di 30 milioni di lire in 25 anni di investimento, a cui però bisogna detrarre tutti i costi di mantenimento. L’unico che guadagna con gli immobili è quello che acquista ai minimi in un momento di crisi del settore e rivende nelle bolle speculative.

Nel ’97 un 5 vani + box auto a Gravina di Catania (paese adiacente al mio) in un buon quartiere (a 200 metri dal centro commerciale Katanè) l’hanno proposto a mio padre per 160 milioni di lire. Nel 2007 un appartamento simile aveva un valore in quel quartiere di circa 300 mila euro (cioè 600 milioni).

Fra il ’97 ed il 2007, con un inflazione media del 3% annuo (ricapitalizzato), i 160 milioni sarebbero stati circa 250 milioni (cioè 125 mila euro) a fronte di un valore commerciale di 300 mila euro, cioè 175.000 euro di plusvalenza sull’immobile. Peccato che mio padre, in quel momento, non ha potuto investirvi.

Morale della favola: negli immobili si può guadagnare solo se sai valutare BENE i momenti migliori per acquistare e per rivendere. Tutti gli altri o perdono tempo o perdono soldi!!!

Considerando che investire in immobili non è come comprare obbligazioni o azioni – in cui basta anche qualche migliaio di euro per aprire una posizione, quando invece ne occorrono botte di centinaia di migliaia per investire in immobili – puoi comprendere facilmente come mai la gente, molto spesso, si rovini la vita appresso al mattone…

Patrizio Messina

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