Cosa è la surroga del mutuo e cosa bisogna fare per richiederla?

Surroga mutuo

Introdotta già nel 2007 e successivamente dalla Legge Finanziaria del 2008, nota anche come Legge Bersani, la surroga mutuo è una procedura che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra a costo zero, permettendo di modificare i parametri del mutuo già contratto.

Ti sarà quindi possibile, facendo una richiesta di surroga mutuo, ridurre notevolmente l’importo della rata mensile modificando i parametri del mutuo in corso, come durata e tasso applicato, e lasciando invariato il debito residuo.

Questo ti permette di trasformare il vecchio mutuo in un’offerta molto più conveniente!

Con la surroga del mutuo ti è possibile ottenere anche una somma di denaro aggiuntiva. Tuttavia, in questa circostanza, la sostituzione del mutuo potrebbe svolgersi tramite una procedura differente dalla tradizionale surroga mutuo e, ovviamente, questa operazione comporterà sicuramente dei costi aggiuntivi.

Solamente nei primi 9 mesi del 2015, ad esempio, i mutui surroga hanno avuto un picco di richieste pari al 60% dei nuovi finanziamenti erogati da banche e istituti di credito. Questo perchè, proprio nel 2015 si è verificato un periodo di costo del denaro molto basso, che ha permesso di ottenre mutui a tassi vantaggiosissimi.

Pertanto i mutuatari, onde sfruttare la maggiore convenienza dei nuovi tassi rispetto a quelli del passato, hanno cambiato il proprio mutuo ipotecario già contratto con uno nuovo tramite, appunto, la surroga del mutuo. Ma come funziona la surroga e chi può richiederla?

Definita anche portabilità del mutuo, la surroga del mutuo consente di trasferire il mutuo acceso presso un istituto bancario presso un’altra banca. Questo può avvenute sia se si trattava di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un’immobile, sia che il mutuo fosse previsto per una ristrutturazione.

investire senza errori

La surroga mutuo consiste, quindi, in un vantaggioso intervento che permette la modifica delle condizioni contrattuali applicate al vecchio mutuo ipotecario. Modifiche che potranno essere apportate sia per la durata, che per i nuovi tassi di interesse ma non per l’ipoteca.

L’ipoteca, in caso di surroga mutuo, rimane quindi assolutamente inalterata e verrà realizzata un’annotazione che determina il nuovo beneficiario dell’ipoteca, trasferendo la stessa ipoteca sull’immobile alla nuova banca subentrante.

La surroga mutuo non è quindi solamente uno spostamento del debito, che permette di cambiare in base a durata e tassi di interessi la rate mensile. Infatti cambierà anche l’ipoteca che il nuovo istituto di credito potrà godere a titolo di garanzia.

Dall’introduzione nel 2007 della Legge Bersani, la richiesta di surroga mutuo ha permesso ai mutuatari di trasferire il proprio debito residuo presso un’ulteriore banca a costo zero. Questo, unito ai tassi bassi che si sono verificati più volte a partire dal 2007, è il motivo per il quale ci sono state numerose richieste di surroga mutuo.

In definitiva, modificando i principali parametri del mutuo, potrai disporre di un finanziamento più conveniente rispetto al mutuo ipotecario già contratto, ottenendo così una rata mensile più accessibile ed economicamente più sostenibile rispetto a quella che avevi in precedenza.

Per riuscire a ottenere la surroga del mutuo, tuttavia, sarà necessario che tutti i mutuatari interessati a modificare il mutuo debbano seguire un iter prestabilito che elenco qui di seguito.

  • Indispensabile, innanzitutto, trovare una banca disposta ad accordarti la surroga del vecchio mutuo. Essa dovrà mettersi in contatto con la tua banca d’origine, per conoscere l’entità del debito.
  • La banca subentrante acquisisce quindi dalla banca d’origine l’importo del debito residuo, che dovrà essere comunicato entro massimo 10 giorni a partire dalla richiesta da parte della banca subentrante.
  • La vecchia banca dovrà, inoltre, comunicare ogni informazione utile per effettuare la surroga mutuo alla nuova banca. Quindi deve rendere noto il debito residuo e accordandosi per la giornata in cui sarà eseguita la surroga mutuo.
  • Sarà la nuova banca, invece, a compiere tramite unico atto la surroga del mutuo. Questo comprende il contratto del nuovo finanziamento, la quietanza di pagamento (ovvero il documento che attesta l’estinzione del vecchio finanziamento), e con il successivo consenso alla surroga e modifica dell’ipoteca.

Il vantaggio della surroga mututo è, in definitiva, quella di pagare meno interessi sul prestito. Infatti una buona parte della rata che normalmente paghi alla banca è, in pratica, costituita dall’ammontare degli interessi sul prestito.

Facendo la surroga del mutuo, in un momento in cui il tasso è più basso, otterrari anche, senza modificare la scadenza, un’ammontare della rata più basso (e anche di molto!).

Anche in un periodo in cui il tasso è simile al momento in cui l’hai contratto, puoi spuntare delle rate più basse allungando le scadenze e spalmando il debito residuo su un maggior numero di anni.

Ovviamente in questo caso andrai a pagare più interessi. Tuttavia, se sei in un momento di ristrettezze economiche, come ad esempio se ti ritrovi in cassa integrazione, oppure se sei un libero professionista durante periodi di crisi del settore, la surroga mutuo può comunque essere utilissima al fine di far rientrare le spese in un reddito inferiore.

Se invece non hai particolari difficoltà economiche, ma il tasso di interesse si abbassa notevolmente, allora ti conviene sicuramente fare la surroga e, al contempo, accorciare le scadenze in modo da finire prima lasciando in pratica invariata la rata che attualmente paghi…

Riuscire a trovare la migliore offerta di surroga mutuo è realmente semplice. Questo perché in rete esistono numerosi siti che ti permettono di fare comparazione fra le offerte finanziarie di differenti istituti di credito.

Puoi anche fare la ricerca delle migliori offerte alla vecchia maniera! Cioè andando di persona in ogni istituto di credito e richiedendo, a ognuno di essi, un preventivo di surroga mutuo.

Fai le comparazioni e le richieste di preventivo in un lasso di tempo molto breve, in quanto le condizioni di mercato influiscono notevolmente sui tassi, e questo potrebbe far apparire una maggiore o minore convenienza di un mutuo che in realtà è dovuta solo al tasso che è cambiato da un giorno all’altro!

Ovviamente, quando è in corso un basso costo del denaro, quindi dei tassi di interessi molto bassi, devi approfittare della surroga accertandoti di scegliere un nuvo mutuo a tasso fisso. Questo perché così potrai bloccare le condizioni vantaggiose fino alla fine del mutuo.

Viceversa, se sei costretto a fare una surroga mutuo in un periodo in cui il tasso è alto, ma non puoi farne a meno perché sei in difficoltà economiche, ti conviene fare la surroga verso un tasso variabile e poi, in futuro, magari farne un’altra per passare al tasso fisso quando si presenteranno delle condizioni più vantaggiose.

Secondo l’articolo 1202 del Codice Civile è possibile avviare un nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose per il cliente, diritto che non può essere ostacolato dalla banca in cui il mutuo è stato stipulato e che non potrà operare sullo stesso mutuo già contratto un’autosurroga per un nuovo mutuo a condizioni migliori. In parole povere questo significa che, se opti per fare una surroga mutuo, devi per forza cambiare banca.

Tuttavia, per evitare di perdere il cliente, le banche permettono in genere di effettuare quella che nel gergo di chiama rinegoziazione del mutuo. Questa ti permette di modificare accordi e condizioni del finanziamento, presso la stessa banca. Rinegoziazione che non prevede né costi di notaio per la perizia, né una nuova istruttoria.

Ulteriore possibilità per il cliente è usufruire della sostituzione del mutuo. In pratica, un finanziamento ottenuto da un altro istituto per estinguere il debito residuo in corso.

La sostituzione del mutuo non è una surroga, in quanto non si tratta di un trasferimento mutuo ma di una estinzione del debito e della contrazione di un nuovo debito.

In questa circostanza l’ipoteca viene estinta per poi essere nuovamente accesa e, nonostante ci siano dei costi, essa rappresenta comunque una soluzione vantaggiosa per il cliente.

Questo perché, con la sostituzione del mutuo è possibile richiedere importi maggiori o minori rispetto al precedente mutuo contratto presso un altro istituto di credito. Questo ti permette di estinguere più velocemente il muto e pagare meno interessi, nel caso in cui hai della liquidità e vuoi rifinanziare per un importo inferiore.

Tuttavia, può esserti utile anche nel caso in cui vuoi rifinanziare, per una importo maggiore nel caso ti occorre della liquidità, magari per rinnovare i mobili o per fare dei lavori in casa che non siano una classica ristrutturazione.

In defintiva, se sei uno di quegli italiani che hanno al momento un mutuo sulle spalle, valuta attentamente se ti può convenire fare una surroga mutuo per migliorare le tue condizioni ecomiche.

investire senza errori

6 Commenti

  1. Desiderio
    • Patrizio Messina
  2. claudio
    • Patrizio Messina
  3. vilma
    • Patrizio Messina

Inserisci un commento