Nel nostro paese c’è sempre stato il “mito” dell’investire in immobili. Il perché di questo modo di pensare è facile da intuire: tutte le persone che conosciamo investono o hanno investito almeno per l’acquisto della propria abitazione.
La casa è, tra le altre cose, un bene tangibile: la puoi toccare, occupa molto spazio (e quindi si nota), vi si trascorre molto tempo al riparo dalle intemperie dando quindi un senso di protezione e tranquillità (che inconsciamente si proietta nella psicologia dell’investimento) e infine riveste il ruolo di “ossessione quotidiana” dell’italiano medio.
Ma, al di là di quelli che sono certi luoghi comuni, vediamo cosa significa veramente e cosa comporta il voler investire in immobili!
Visto che tutti danno una grande importanza alla casa, quando dici che hai acceso un mutuo per il suo acquisto nessuno dirà mai: “Ma sei pazzo! E se poi si deprezza, oppure un terremoto la butta a terra potresti perdere tutti i tuoi soldi…”. No, non sentirai mai questi discorsi, anzi, ti diranno bravo…così almeno alla fine di 40 anni (di soffocanti rate del mutuo!) ti rimane la casa di proprietà.
1. Conviene comprare casa?
La prima cosa che devi tenere in considerazione tra l’acquisto di una casa e l’investimento su un immobile è la destinazione del suo uso: se acquisti una casa vuol dire che ci vai a vivere in prima persona, mentre se investi in un immobile vuol dire che non hai nessuna intenzione di andarci ad abitare.
…Potrebbe sembrare una cosa “scontata” ma non lo è! Nel caso di acquisto i tuoi soldi rimarranno vincolati a vita, cioè, se hai un mutuo per 30 anni da 1000 euro al mese, per tutti e 30 gli anni quei soldi non li potrai utilizzare in nessun modo.
Certo, a questo punto spunta la solita risposta sugli affitti (“in ogni caso dovrei spendere i soldi per andare in affitto!“), ma ti voglio far notare una cosa: quando compri la casa che tipo di caratteristiche cerchi? Se ti sei appena sposato la prendi da 2 vani, o punti direttamente su un 4 o 5 vani?
Molto probabilmente ti dirigerai su un 4 vani, perché pensi che prima o poi la famiglia si allargherà. Quindi ti devi caricare sopra le spalle un mutuo molto più oneroso rispetto a quello che in quel dato momento, in realtà, ti occorrerebbe (a meno che ogni 2 o 3 anni ti metti a comprare e vendere il tuo appartamento per andare in uno via via più adatto alle esigenze del momento, spendendo un casino in tasse e notai!).
Quindi il paragone tipo dell’italiano medio “è vero che pago 1000 euro di mutuo ma se pagavo l’affitto era all’incirca lo stesso” non regge perché, visto che andresti in affitto, affitteresti la casa sulla base delle tue specifiche esigenze del momento. Il bello delle case in affitto è proprio il fatto che se hai bisogno di una casa più grande puoi cambiare velocemente, se la vuoi da un altra parte lo poi fare, se poi ti serve più piccola lo puoi fare di nuovo.
2. Valutazioni di investimento alternative
Ti faccio adesso una comparazione di rendimento su due differenti modi di acquistare la propria casa. Quando una coppia di persone appena sposata compra casa prende un 4 o 5 vani, mentre se la affitta può andare tranquillamente in un bilocale (almeno fin quando non ha un figlio di 4 anni che incomincia a necessitare di una camera per sé).
L’affitto di un bilocale (nella stessa zona della casa che abbiamo preso in considerazione) costa all’incirca 500 euro o addirittura meno. Se moltiplichi i soldi risparmiati per tutto il tempo in cui non ti serve il terzo vano (dai 5 ai 10 anni alle volte), hai messo da parte fra i 30 e i 60 mila euro (e nulla ti vieta di investire quei soldi e guadagnarci!).
Finalmente ti sei affittato il tre vani, ma da quel momento fin quando non servirà un 4 vani potrebbe passare molto tempo e in alcuni casi potrebbe non servire mai (sapessi quante case ho visto con una camera arredata chiusa a chiave con nessuno che ci ha mai messo piede per anni…).
L’affitto di un trilocale potrebbe essere sui 750 euro al mese contro sempre i 1000 euro di mutuo e questo significa che metti da parte altri 250 euro per 5, 10 anni o addirittura per sempre. Se consideri anche solo altri 5 anni, hai altri 15.000 euro messi da parte (da sommare ad esempio hai 30.000 di prima).
In definitiva andando in affitto “rischi” di mettere da parte 45.000 euro, che investiti ad esempio in un PAC azionario renderebbero in quei 10 anni almeno il 100%; il che significa portare a 90.000 euro il capitale.
Poi a questo punto potresti comprare il famoso 4 locali (ammesso ti serva realmente) facendo un mutuo molto più leggero, magari per 20 anni a 600 euro al mese in quanto 90.000 euro ora puoi anticiparli tranquillamente. Questa è una situazione già molto più intelligente di quella iniziale.
Ma cosa accade se non si compra neanche in questo momento? Semplicemente: pagheresti un affitto pari al mutuo e non liquideresti il piano di investimento. Dopo un’altra decina di anni (o quindici) i figli che necessitavano del vano supplementare inizieranno ad andare via di casa e quindi anche la necessità di avere un quattro vani svanisce.
Potresti ad esempio passare a un trilocale e successivamente a un bilocale. Anche volendo rimanere su un 4 vani, in quei 10 anni, i soldi investiti saranno già diventati circa 200 mila euro (al valore odierno), sufficienti per comprare un trilocale in contanti senza mutuo!
3. Guadagnare con gli immobili
Passiamo ora al caso di chi specula sugli immobili al solo fine di guadagnare e non di andarci a vivere. Come fa la gente a investire in immobili e guadagnarci? Vediamo come stanno davvero le cose…
Partendo dal presupposto che tu non sei un costruttore, gli unici metodi validi per guadagnare con gli immobili sono di comprarli in un asta fallimentare o a stralcio per poi rivenderli in un periodo di boom di richieste. Oppure comprare un immobile da ristrutturare in un periodo di crisi del settore, ristrutturarlo e poi rivenderlo in un periodo di vacche grasse. Tutti gli altri perdono immancabilmente soldi!!!
L’andamento del prezzo degli immobili è ciclico, come ciclico è anche il mercato azionario. La differenza sostanziale è che il mercato azionario ha un ciclo di circa 60mesi circa, mentre quello immobiliare lo ha di 13 anni o più.
Le azioni fra un massimo di borsa e un minino perdono circa il 40% del valore (esclusi crack e fallimenti!), questo significa che se una quota di fondo azionario vale nel momento migliore del ciclo 10 euro, dopo una crisi scende a circa 6 euro (mediamente). Gli immobili perdono lo stesso valore fra un momento di boom di richieste e uno di crisi del settore.
Ad esempio, dalle mie parti alla fine del 2007 vendevano gli appartamenti a 65.000 euro al vano. Alla fine del 2010, li vendevano a 40.000 mila; circa il 40% di svalutazione in 3 anni. Chi nel 2007 ha comprato una casa da 4 vani a circa 260 mila euro, si è ritrovato con un immobile del valore di 160 mila euro. 100 mila euro bruciati in meno di 3 anni, non male vero?
Il bello che la svalutazione è continuata per altri 5 anni! portanto quelle unità immobiliari ad essere vendute a circa 110/120 mila euro… Solo sul finire del 2016 hanno ricominciato a prendere valore.
Questo è uno dei motivi per cui un sacco di gente, nel nostro paese, si sta bruciando l’esistenza appresso alla leggenda degli immobili.
4. Perché la gente ha la sensazione di guadagnare con gli immobili?
Ma allora perché la gente dice di guadagnare sempre con un immobile? Semplice, perché nel tempo vi è l’effetto dell’inflazione. In Italia, fino alla prima metà degli anni ’90, siamo stati soggetti a un inflazione a due cifre.
Quindi, chi comprava un appartamento a 100 milioni di lire nell’82 (su di una bolla speculativa degli immobili) e ha rivenduto l’appartamento nel ’97 (in un momento di crisi totale del settore) a 200 milioni, ebbe l’impressione di aver raddoppiato il capitale (200 milioni sono il doppio di 100 milioni).
Ma se consideri il fatto che 100 milioni dell’82 erano circa 280 milioni del ’97, in realtà l’investimento era in perdita del 30% circa! Se invece avesse rivenduto nel 2007 (in un momento di massima bolla speculativa come nell’82) lo stesso appartamento era valutato 250 mila euro, mentre i 100 milioni dell’82 nel 2007 sarebbero corrisposti a circa 460/470 milioni.
…Cioè in attivo di 30 milioni di lire in 25 anni di investimento, a cui però bisogna detrarre tutti i costi di mantenimento. L’unico che guadagna con gli immobili è quello che acquista ai minimi in un momento di crisi del settore e rivende nelle bolle speculative.
Nel ’97 un 5 vani + box auto a Gravina di Catania (paese adiacente al mio) in un buon quartiere (a 200 metri dal centro commerciale Katanè) l’hanno proposto a mio padre per 160 milioni di lire. Nel 2007 un appartamento simile aveva un valore in quel quartiere di circa 300 mila euro (cioè 600 milioni).
Fra il ’97 ed il 2007, con un inflazione media del 3% annuo (ricapitalizzato), i 160 milioni sarebbero stati circa 250 milioni (cioè 125 mila euro) a fronte di un valore commerciale di 300 mila euro, cioè 175.000 euro di plusvalenza sull’immobile. Peccato che mio padre, in quel momento, non ha potuto investirvi.
Morale della favola: negli immobili si può guadagnare solo se sai valutare BENE i momenti migliori per acquistare e per rivendere. Tutti gli altri o perdono tempo o perdono soldi!!!
Considerando che investire in immobili non è come comprare obbligazioni o azioni – in cui basta anche qualche migliaio di euro per aprire una posizione – puoi comprendere facilmente come mai la gente, molto spesso, si rovini la vita appresso al mattone…
5. Consigli generale per investire in immobili con profitto
- Quando si investe in immobili i guadagni si realizzano in fase di acquisto e non di vendita
- Spesso, un buon investimento per una casa dove vivere non è un buon investimento per un immobile da mettere a rendita
- Per investire in immobili preferisci sempre immobili ubicati in grossi centri urbani o località storicamente turistiche
- Non investire in immobili in società con altre persone, specialmente amici e parenti…
- Non compare mai immobili in multiproprietà e alchimie simili!
- Non tutti gli immobili sono adatti a produrre reddito o profitti
- Impara a negoziare se vuoi guadagnare con gli immobili in modo costante
- Non ti fissare con un immobile in particolare perché tanto si trova un affare buono quasi tutte le settimane
- Non investire in immobili soldi tuoi ma lavora in leva con i soldi presi in prestito dalle banche
- Non innamorarti mai dell’immobili ma solamente del potenziale affare
Ok, per quanto riguarda il investire in immobili è tutto. Ciao e alla prossima.
Considerazioni molto interessanti Patrizio. Certo che i calcoli li sai fare davvero. E questi calcoli vanno fatti.
Invece la maggior parte degli investitori fai da te, investe sulla base delle sensazioni o si fida dei consigli di chi alla fine è interessato a farti entrare in un circolo vizioso per Te e virtuoso per Lui. Disimparare gente, disimparare.
Fare il contrario di quello che ti consigliano gli addetti ai lavori potrebbe già essere un parametro di riferimento per non perdere soldi o infilarsi in delle proprie croci dell’esistenza.
Grazie Patrizio per il tuo bel blog, le tue considerazioni ragionate e la semplicità con cui le spieghi. Anche io sono fra quei pochi che sta in affitto per questi motivi, sebbene abbia da parte 100.000 € e potrei fare un mutuo di altri 100.000 con cui acquistare un appartamento da 200.000 €. Sono assolutamente convinto della convenienza a NON stipulare mutui per la casa, e in definitiva a fare sempre il contrario di quello che dicono le banche, come suggerisce il buon Michele.
Curiosità: lo stesso discorso a tuo avviso vale anche per lo start up di un’attività? Supponiamo che debba aprire una piccola impresa, o un esercizio commerciale, e spendere per esempio 150.000 €, senza avere disponibilità da parte: che alternative ho al mutuo? Se qualcuno non mi presta denaro non posso aprire l’attività!
Grazie 🙂
Ma se lo compro solo ed esclusivamente per affitarlo ? Ho letto il libro di Aldo Bardolla sugli investimenti immobiliari “i soldi fanno la felicità” . Se lo hai letto cosa ne pensi? Grazie ciao ciao
No, ancora non l’ho letto. Anzi mi hai dato un’idea di acquisto per l’estate. Grazie 🙂
Per affitarlo solamente significa metterlo a rendita. SI potrebbe funzionare ma dipende dalla zona: ci sono zone dove l’operazione riesce bene e altre in cui può diventare un bagno di sangue…
Curiosità: lo stesso discorso a tuo avviso vale anche per lo start up di un’attività? Supponiamo che debba aprire una piccola impresa, o un esercizio commerciale, e spendere per esempio 150.000 €, senza avere disponibilità da parte: che alternative ho al mutuo? Se qualcuno non mi presta denaro non posso aprire l’attività!
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Allora, premetto che non sono un consulente d’impresa quindi i miei consigli sono da prendere con le molle.
Aprire un attività è una situazione diversa rispetto a comprare un immobile. Si suppone che l’impresa debba portare dei profitti (quindi degli attivi) e non dei passivi come un mutuo da immobile.
Quindi il mutuo è giustificato in quanto verrebbe inquadrato come investimento e deducibile dall’ ires.
Tuttavia, visto il particolare periodo economico, ti consiglio di riflettere bene se, sia il momento adatto a fare uno start-up con mercato in crisi!
E’ vero che espendere le imprese quando c’è crisi permette di conquistare fette di mercato che perdono quelli che si ritraggono (non appena il mercato si riprende). Tuttavia, ci vuole la forza economica per farlo… In genere ono strategie da multinazionale!
Quindi, in ultima analisi dipende dal core business della tua impresa e da cosa fanno i tuoi concorrenti.
Integro l’interessante articolo con alcune considerazioni.
Intanto, da osservare che anche i cicli immobiliari, da minimo a minimo, da massimo a minimo e da minimo a massimo, hanno tutt’altro che una regolarità matematica.
Indico di seguito un link ad un grafico significativo:
http://im2.freeforumzone.it/up/25/90/702017010.jpg
Inoltre, proprio per il discorso dei prezzi inflazionati, sarebbe sempre opportuno cercare di costruire grafici con prezzi elaborati con il metodo dell’attualizzazione, che annulla l’effetto inflazione, e restituisce, quindi, prezzi tra loro confrontabili, fattore che di solito non viene osservato.
Va anche considerato che difficilmente i professionisti del settore immobiliare, almeno sino a qualche tempo fa, hanno investito i loro soldi, ma si sono fatti finanziare, operando così a leva.
L’ideale sarebbe infatti sempre e solo effettuare operazioni a leva, cioè facendosi finanziare la maggior parte dell’importo, relativo a prezzo di acquisto ed oneri accessori, ad esempio da una banca, il che consente che uno investa solo una parte dell’importo necessario, in genere non oltre il 20%.
Il debito contratto con la banca dovrebbe essere pagato tramite i canoni di locazione, conseguenti all’affitto dell’immobile.
Va tuttavia precisato che oggi questo tipo di operazione è divenuto molto più difficile, in quanto le banche tendono a consentire tali finanziamenti in modo molto più restrittivo, rispetto al periodo precrisi, e comunque richiedono, solitamente, che colui cui viene concessa la linea di credito sia dotato di autonoma capacità esdebitativa, cioè deve essere in grado di pagare autonomamente le rate del finanziamento o mutuo, così da poter dar maggiori garanzie di restituzione alla banca, anche per il caso in cui l’inquilino non paghi, o sia venuto meno il rapporto di locazione.
Anche per questo, sarà un caso, ma credo di cogliere un significativo trend in quanto segue.
Vedo sempre più siti di società che propongono investimenti immobiliari.
Sono solitamente società di capitali, per cui se le cose vanno male, comunque l’investitore non recupererà oltre quanto rappresentato dal capitale sociale di tali società.
In pratica, questo cosa significa?
Quello che succede in diversi altri settori economici: la ricerca della liquidità, delle risorse finanziare per la propria attività, infatti, non si limita ai finanziamenti (canali bancari ed emissioni di prestiti obbligazionari).
Infatti, si può anche ricercare nuovi soci, e non solo.
In diversi settori, infatti, anche proprio in quello immobiliare, va diffondendosi la pratica di ricorrere al contratto di associazione in partecipazione.
Un privato, ad esempio, non partecipa al capitale dell’intera società, ma partecipa, con il suo capitale, solo al singolo business immobiliare, relativo ad una determinata unità immobiliare.
Se poi, ripeto, per qualunque motivo, la società fallisse, visto l’importo piuttosto esiguo del capitale sociale di dette società immobiliare, uno rischia, come si dice, di rimanere con il cerino in mano…..
Ecco la furbizia di tali società: costituire una società con poco capitale e, al posto del tradizionale finanziamento bancario, usare il capitale di privati, spesso in forma di associazione in partecipazione.
Se va bene, loro non ci hanno messo i soldi, ed hanno quindi guadagnato a leva, come si usa dire…e se invece va male, al massimo ci rimettono quanto investito nella società, non negli affari immobiliari.
Se quindi si desidera realizzare autentici business immobiliari lo si può fare, solo a talune condizioni, soprattutto due, a mio avviso.
Essere personalmente esperti nella valutazione degli immobili.
Poter personalmente operare a leva….senza delegare altri, i quali, peraltro, potrebbero anche essere truffatori (mi riferisco sopratutto a certe forme on line) e sparire con i quattrini…..
per Alberto:
non ci sono scorciatoie.
Occorre esaminare il singolo caso aziendale..o divenendo esperti in tecniche di gestione e programmazione, come quelle che spiego in un corso di prossima pubblicazione, oppure rivolgendosi ad un consulente.
Domanda: tu dici che per gli immobili bisogna valutare bene quando comprare e quado vendere…ma se ad esempio uno decidesse di comprare nel 2012 perche c è un effettivo ribasso del valore degli immobili, poi aspettare anche 10-20 anni per rivendere? È un ragionamento stupido questo? Uno dice, intanto compro poi aspetto….seconda considerazione: hai detto che in taluni casi si spende uguale sia a comprare casa che ad andare in affitto, ma la casa pero poi mi rimane, se vado in affitto no… se uno ha una sua vita in una citta a me sembra normale che ci compri casa..
Domanda: tu dici che per gli immobili bisogna valutare bene quando comprare e quado vendere…ma se ad esempio uno decidesse di comprare nel 2012 perche c è un effettivo ribasso del valore degli immobili, poi aspettare anche 10-20 anni per rivendere?
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Ho detto che gli immobili si comprano in un momento un cui il prezzo è basso. Questo a prescindere che ci devi speculare sopra o che ti serve per viverci dentro. Non ha senso comprare quando c’è l’euforia dei mercati!
Certo che, se devi vendere, vendi in un momento di alto valore che, in media, si presenterà dopo circa 12/13 anni rispetto al minimo. Qualche volta prima qualche volta dopo.
Nel frattempo l’immobile può essere sia affittato che vissuto, dipende dalle disponibilità dell’investitore.
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È un ragionamento stupido questo?
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Non ho capito se volevi fare proprio una domanda a te stesso, oppure era un’esclamazione dove però hai sbagliato a pigiare il tasto.
In ogni caso, non esistono ragionamenti stupidi se la mossa che si compie fa parte di una strategia ben definita e studiata anzitempo!
Se si è fatto un conto ben preciso di speculare su un immobile, anche aspettare 20 anni potrebbe far parte della strategia. Se si è deciso di viverci dentro per altre ragioni – purchè ben studiate – può essere ragionato farlo.
Il problema è che la gente ragiona per luoghi comuni e si fa pilotare pensando di essere intelligente. Spesso segue semplicemente gli altri dandosi forza pensando: se lo fanno gli altri vuol dire che conviene… Magari gli altri lo hanno fatto per errore oppure faceva parte di una strategia particolare non conciliabile con la tua!
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seconda considerazione: hai detto che in taluni casi si spende uguale sia a comprare casa che ad andare in affitto, ma la casa pero poi mi rimane, se vado in affitto no… se uno ha una sua vita in una citta a me sembra normale che ci compri casa..
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NO! ho detto che un mutuo costa molto più dell’affitto…
INoltre, in affitto puoi permetterti di cambiare casa ad ogni occorrenza di vantaggio personale o economico nonché di esigenze famigliari. Se ti carichi un mutuo sulle spalle sei come quei carcerati con la palla al piede.
Inoltre, la vita in una città sicura da cosa deriva? Le fabbriche falliscono, gli uffici si possono spostare, le città possono andare in depressione economica e quant’altro. Dove prendi tutte queste sicurezze?
Anche gli statali vogliono rendere licenziabili in questo momento e con esso crollerebbe il mito del mettere le radici.
Per non parlare di altri due aspetti che in pochi considerano:
1) E se un terremoto di butta giù la casa?
Certo potrebbe essere assicurata, solo che, la zona andrà in forte depressione, tale da rendere impossibile un benessere economico nel decennio successivo rendendo obbligatorio una migrazione in altre regioni.
Ti troveresti con casa da pagare e costretto ad affittarne un altra…
2) Come già successo agli americani negli anni 20/30, in Europa stiamo vivendo una fortissima depressione economica dovuta alla fine dell’espansione produttiva.
COme successo appunto negli USA, nell’immediato futuro (intendo in questo decennio), le abitudini lavorative degli europei potrebbero cambiare drasticamente e prendere la via dei frequenti trasferimenti.
In USA, 80% degli abbitanti ha subito almeno 3 trasferimenti di stato durante la sua carriera lavorativa. Il 50% 5 trasferimenti, e il 20% 10 trasferimenti!
Calcola che, se non tu in prima persona, i tuoi figli potrabbero dover trasferirsi di regione o addirittura di nazione, anche 10 volte in 40 anni lavorativi! A questo punto una casa fissa potrebbe diventare una palla al piede non indifferente…
Incompenso potrebbe nascere un bel business sugli affitti di stanze o di case a periodo limitato nonché di scambi).
molto interessante ma non consideri l’eredità che lasci ai tuoi figli e la crescita in ricchezza che produci per la famiglia. Molti di noi hanno una villa al mare o la casa di proprietà perchè qualcuno prima ha deciso di fare questo sacrificio. Passare poi da una casa all’altra non è piacevolissimo e comporta dei costi oltre che il cambio di abitudini. Perchè tu consideri il cambio casa una scelta dell’affittuario ma non è sempre così. Spesso è il proprietario che ti manda via. In più una casa tua la modifichi e la rendi bella come piace a te. In affitto sei sempre un pò “accampato”. Leggendo il tuo articolo però ho pensato che hai ragione perchè io che ho acquistato una casa bellissima secondo i miei gusti in centro della mia città, sono terrorizzata dalla crisi e dalla caduta dell’euro e se tornassi indietro non la comprerei assolutamente.A presto
Interessante, ma non sono propriamente d’accordo su le tue valutazioni immobiliari, forse perché ti basi su una sola realtà credo siciliana . La mia esperienza e un altra, ti posso assicurare che un appartamento acquistato nel 87 per 100 milioni, e rivenduto
Oggi 2012 (crisi) , secondo i tuoi calcoli il ricavato non dovrebbe superare 250 / 270 mila euro vero ?
Be’ invece sono 440 Mila euro .
Non male vero?
E di esempi simili ne ho diversi
Non voglio criticarti ma mi sembri eccessivamente prevenuto .
Ciao
@ Alessandra
molto interessante ma non consideri l’eredità che lasci ai tuoi figli e la crescita in ricchezza che produci per la famiglia. Molti di noi hanno una villa al mare o la casa di proprietà perché qualcuno prima ha deciso di fare questo sacrificio.
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Aspetta un attimo: stai partendo dal presupposto, che erroneamente fanno tutti i non tecnici, che un immobile sia un bene di durata eterna (o quasi)… Purtroppo non è così!
Gli immobili moderni (diciamo quelli costruiti nel dopo guerra), sono costruiti in cemento armato e/o calcestruzzo. Questo significa che l’immobile sta in piedi grazie al legame chimico del cemento, detto in gergo “presa”.
La presa del cemento diminuisce nel tempo con un grafico a smorzamento. In pratica il cemento ha inizialmente in resa buona che migliora nei primi 10 anni rinforzandosi. A partire dal decimo anno circa inizia a perdere e, intorno al sessantesimo anno ha una presa di circa il 35% meno rispetto a quello originario. Entro l’ottantesimo anno perde il 50%.
Questi dati possono variare in base alla tecnica costruttiva e, in genere, la durata massima dell’immobile in sicurezza varia dai 50 anni per quelli costruiti con tondini lisci e leggi non sismiche agli 80 anni per quelle fatte con i migliori criteri esistenti.
Questo è il motivo per cui mediamente ogni 6 mesi, già da qualche anno, si sente ai telegiornali che ci sono palazzine che crollano per un nonnulla! Semplicemente la presa del cemento è calato sotto il livello minimo che tiene assemblata la casa che comincia quindi a stare in piedi per effetto del suo stesso peso (un po come il castello di carte).
Poi arriva un evento perturbante (bombola del gas che esplode, lavori con una ruspa nelle vicinanze o anche solo una scossa di terremoto) e tutto viene giù.
Ultimamente abbiamo avuto tutti gli effetti della mancata presa: Terremoto a l’Aquila e in Emilia, palazzine che sono crollate per fughe di gas (che in ogni caso in un edificio nuovo creano al massimo una piccola lesione ad un muro) o, addirittura in modo spontaneo.
Quindi, quando parli di lasciare in eredità un immobile, calcola che probabilmente esso si estinguerà prima che i tuoi nipoti ne entreranno in possesso.
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Passare poi da una casa all’altra non è piacevolissimo e comporta dei costi oltre che il cambio di abitudini. Perché tu consideri il cambio casa una scelta dell’affittuario ma non è sempre così. Spesso è il proprietario che ti manda via.
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Se tu cambi per un immobile peggiore effettivamente non è piacevole. Se invece fai come spiegato nell’articolo diventa piacevo eccome. E’ un po’ come quando si cambia automobile: molti non vogliono lasciare la vecchia perché hanno dei ricordi legati ad essa, poi però cambiano per meglio e dopo una settimana a stento si ricordano di che colore era la vecchia auto.
Calcola anche che quando affitti una casa c’è un contratto che vincola il padrone a non poterti buttare fuori per un certo numero di anni (in genere 6) rinnovato tacitamente. Se ti vuole buttare fuori prima per fattori personali, i costi di trasloco e l’onere di cercare un immobile di pari qualità di quello che lasci e suo. Questa è una legge che conoscono in pochi ma esiste.
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@ Gaetano
Interessante, ma non sono propriamente d’accordo su le tue valutazioni immobiliari, forse perché ti basi su una sola realtà credo siciliana .
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Mi baso su ciò che accade in tutto l’occidente: Italia, Spagna, Grecia, Francia, Irlanda, Stati Uniti, eccetera.
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La mia esperienza e un altra, ti posso assicurare che un appartamento acquistato nel 87 per 100 milioni, e rivenduto
Oggi 2012 (crisi) , secondo i tuoi calcoli il ricavato non dovrebbe superare 250 / 270 mila euro vero ? Be’ invece sono 440 Mila euro .
Non male vero?
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Allora, oggi come oggi quella casa non dovrebbe prezzare oltre i 180 mila euro (considerando il calo del 35/40% che hanno avuto gli immobili negli ultimi 5 anni).
Un immobile tuttavia può ottenere un incremento come quello da riscontrato se esso è ubicato in zone molto particolari come quelle turistiche (Portofino, Taormina, Cortina eccetera) oppure se si trova in vie centrali di grosse città (Via monte napoleone, Via del corso, Piazza colonna eccetera).
Un altro caso in cui possono verificarsi prezzi lievitati inspiegabilmente (solo a prima vista) è quando il quartiere o il paese ha avuto un salto qualitativo. Ad esempio prima era un paese dormitorio ma, per qualche motivo è diventato un paese centrale, oppure hanno costruito nelle vicinanze dei parchi commerciali oppure ancora dei centri ospedalieri importanti eccetera.
L’immobile di cui parli, dove è situato? La zona dove è ubicata è esattamente dello stesso standig che aveva nel 87?
Se invece non è cambiato nulla, sei stato molto bravo a sbolognarlo per quella cifra a chi ci è cascato! Certo, fra qualche anno l’acquirente passerà i guai, ma cazzi suoi se non sa fare affari.
In ogni caso, come ti spieghi che l’immobiliare nuovo in nord Italia lo stanno svendendo per due lire? Io ho visto proprio la scorsa settimana una puntata di (mi sembra che la trasmissione si chiami passa parola) dove i costruttori stanno vendendo in Romagna (quindi non esattamente la Sicilia) le villette a schiera a 25 mila euro a vano e continuano a non trovare compratori…
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E di esempi simili ne ho diversi
Non voglio criticarti ma mi sembri eccessivamente prevenuto .
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Secondo me stai parlando di un luogo particolare come spiegato prima.
Non sono assolutamente prevenuto, per me un business è un business e cerco di non farmi trascinare dalle emozioni.
Appunto era quello che volevo sottolineare, non dobbiamo fare di tutta un erba un fascio.
Io ti parlo di una zona come la Versilia e più precisamente lido di camaiore dove pur non cambiando lo “standig” , e calcolando i normali ed eccezionali lavori che dal 87 ad oggi sono stati fatti , gli immobili si attestano sulla base dei 4500/ 6000 euro al mq e non sto parlando di ville di lusso ma normali appartamenti.
Per cui ogni luogo a una sua realtà , che va valutata per trarne il maggior profitto.
Consiglio caldamente di leggere questo articolo che illustra bene cosa potrebbe accadere a breve:
http://www.keinpfusch.net/2012/06/il-botto-silenzioso.html
Ciao, ho letto il tuo interessante articolo.
Manca però l’investimento con affitto. Io acquisto e poi affitto. Con l’affitto mi pago il mutuo e poi ho un immobile di proprietà.
Inoltre, se fai un mutuo devi considerare che scarichi gli interessi.
Infine, nell’hinterland milanese, un 70 mq circa costa 600 euro/mese di affitto. L’acquisto siamo sui 150000 euro.
600*12*30=216000
per avere un mutuo di 150000, paghi di interessi, oggi, circa 100000 euro, quindi arrivi a 250000. Se togli 20000 di interessi che recuperi, arrivi a 230000.
230000-216000=14000 in 30 anni
Ma dopo 30 anni, hai un immobile di proprietà
Il tuo calcolo presume che uno acquisti una casa piu grande quando in realtà ha bisogno di una casa piu piccola.
Ma investire nella propria casa non mi sembra una grande idea.
Se devi investire, devi pensare o di speculare o di affittare.
Ciao
@ Samuele
E gli interessi del mutuo? E i mancati interessi di altri tipi di investimenti più redditizi? E se ci va uno squotter? E l’inflazione?
A 150 mila, somma gli interessi! Poi calcola la svalutazione dell’immobile nello stesso periodo dovuto all’invecchiamento. Ci vogliono non meno di 60 anni per tornare in possesso dei quattrini. Nel frattempo la casa e quasi a limite strutturale di durata e si deve cominciare a pensare alla demolizione… Sempre che si riesca ad affittare! Poi calcola anche le tasse e fai tu il conto.
La stessa somma investita in azioni in 20 anni quadruplicano e senza rischio di ospiti indesiderati…
Una casa dura max 80 anni? Quindi entro un ventina di anni max assisteremo non dico al crollo generalizzato di vari hinterland di città quali Milano, ma alla vaporizzazione di miliardi di euro in valori immobiliari molti dei quali in carico a banche come garanzia di mutui….Assisteremo anche al crollo verticale dell’erogazione di mutui con garanzia di immobili con più di 50-60 anni…. Forse il comune cittadino sarà anche ignaro di tale presunto bias (durata casa secondo i suoi calcoli), ma le banche e i costruttori? In realtà se sottoposta a regolare manutenzione e intonacatura, una casa dura molte generazioni.
Una casa dura max 80 anni?
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Purtroppo quelli sono i tempi. Ovviamente può viariare da zona a zona per motivi climatici. Una casa a mare è soggetta a salsedine e ha una vita più breve (specie se mal protetta), una di alta montagna pure. Altre invece, se stanno in climi più secchi durano di più.
Non so se hai fatto caso a tutte quelle case che negli ultimi anni crollano da sole? Per lo più il fenomeno si sta verificando in puglia che è un territorio piuttosto umido e caldo e con il mare vicino. Semplicemente le case vengono giù da sole anche per delle semplici vibrazioni.
Milano è lontano dal mare ma ci sono forti escursioni termiche. Probabilmente dureranno uno o due decenni in più.
In emilia Romagna è bastata una scossetta tutto sommato lieve per buttare decine di case a terra e danneggiarne molte altre.
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Quindi entro un ventina di anni max assisteremo non dico al crollo generalizzato di vari hinterland di città quali Milano, ma alla vaporizzazione di miliardi di euro in valori immobiliari molti dei quali in carico a banche come garanzia di mutui….
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Ma infatti se ci fai caso le banche italiane sono sempre più in affanno nei mercati senza un vero motivo apparente. All’estero sanno che l’italia ha fatto il grande sbaglio di affidare l’economia sugli immobili.
Inizialmente c’era il grande vantaggio dell’economia stabile in quanto il mercato è meno soggetto ad oscillazioni (cosa che ha permesso il facile boom degli anni 60-80), ma ora, tutti sanno che le garanzie si vaporizzeranno nel tempo e che siamo non molto lontani dal orizzonte temporale e le banche precipitano.
Purtroppo, anche se una casa può essere messa in sicurezza con un restauro allungandogli la vita anche del 100% o più, i costi per farlo si aggirano sullo stesso valore di ricostruzione da zero rendendo la spesa inutile ammeno che non si tratit di immobili dal valore storico.
Le banche di conseguenza sono poco propense a fare prestiti per restauro case molto vecchie in calcestruzzo mentre invece li fanno più facilmente per immobili a metà vita. Inoltre ultimamente erogano difficilmente mutui perchè sanno che molte di quelle case hanno durata residua inferiore alla durata del mutuo. QUesto sta causando il crollo del valore degli immobili.
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Forse il comune cittadino sarà anche ignaro di tale presunto bias (durata casa secondo i suoi calcoli), ma le banche e i costruttori?
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Ovvio che se chiedi allo sportellista della banca non lo sa. Tuttavia gli analisti lo sanno. A me lo hanno spiegato proprio loro quando lavoravo in banca.
Non capivo come mai a parità dicondizioni economiche ad alcuni approvavano mutui e prestiti ed ad altri no. Poi mi fecero fare il corso e li ho scoperto l’arcano.
UNo dei motivi per cui le aziende sono sempre più asfittiche e nessuno gli fa più prestito è perchè esse pretendono i prestiti del passato a fronte delle stesse case in garanzia. Mente quelle case erano nuove negli anni 60 e quindi la banca poteva elargire i soldi in tutta sicurezza, oggi si trovano immobili con vita resisdua di 20 anni e quindi a fronte della casa in garanzia gli possono prestare un terzo o un quarto del capitale.
Purtroppo ciò sta colpendo l’industria del nostro paese che in passato non si è mai voluta quotare in borsa per attingere ai capitali… Ora ne paga le amare conseguenze (e il popolo appresso a loro).
Ciao Patrizio,
Ti volevo illustrare un investimento che ho praticato forse, anzi sucuramente, in modo compulsivo.
Per trovare la mia indipendenza ho desciso di comprare casa nella mia città nativa. Ho un lavoro a tempo indeterminato con uno stipendio medio.
Ho acquistato nel 2011 un appartamento di nuova costruzione a circa 195.000 in un quartire a forte espansione immobiliare in cui le case hanno ancora prezzi abbordabili se confrontati con i prezzi di un immobile di pari metratura che si trova in un quartiere più rinomato distante pochi km.
Per l’acquisto ho versato un aticipo di circa 100.000 Euro ed ho stipulato un mutuo di 100.000 a tasso fisso. Morale pago circa 630 Euro mensili. Altre 20.00 Euro li ho versati per spese varie.
Questo immobile che avevo prescelto per viverci aimè l’ho dovuto lasciare per il trasferimento in un altra città per ragioni di lavoro. Nella nuova città ho preso in affitto un bilocale per il quale pago un canone di circa 740 Euro.
L’immobile di proprietà l’ho anch’esso affittato per una cifra intorno ai 680 Euro. (escluse le tasse da pagare)
Ora mi ritorovo a percepire uno stipendio pressappoco uguale a quello che avevo nella mia città nativa e a pagare un canone di locazione.
Morale della favola ho sostanzialmente fatto un investimento prematuro non tenendo conto delle possibili variabili che si presentano nella vita.
Come penseresti di “rimediare” ad una situazione come sopradescritta?
Allora, Nel tuo caso dovresti valutare se, il tuo nuovo lavoro è definitivo oppure temporaneo. In pratica, conti di rimanere nella nuova città o pensi che sia fattibile prima o poi (in tempi non biblici) tornare indietro?
Se pensi che entro qualche anno torni indietro ti conviene continuare a pagare sia mutuo che affitto visto che cmq incassi un affitto che copre circa il mutuo. Quando ritorni ti trovi nella situazione di partenza.
Se inveci temi di non poter tornare indietro la soluzione migliore sarebbe la vendita dell’immobile e, senza estinguere il mutuo, coni soldi ricavati, comprane un altro nella nuova città. Purtroppo in questo caso ti trovi le passività notarile di vendita e riacquisto.
Per non andarci in perdita dovresti aspettare che il valore di vendita dell’immobile copra almeno le spese di notaio.
Il guaio è che siamo in periodo di depressione economica e non è detto che tu ci riesca. In ogni caso, visto che cmq incassi un affitto che copre quasi per intero l’altro, potresti anche tergiversare fino a qando le condizioni generali non migliorano.
Se non sbaglio, un affitto può essere dedotto in dichiarazione dei redditi, e pure parter del mutuo, hai chiesto a un commercialista se stai sfruttando bene la situazione?
@Patrizio
Posto che una casa duri anche solo 80 anni, io parlo di 30 anni di mutuo, quindi meno della metà della sua durata. Poi la puoi rivendere. Il costo delle case aumenta anche per l’inflazione, quindi se aumenta questa, aumenta anche il costo a m2.
Gli interessi li ho già sommati ai 150k.
E se arriva uno squatter?! E se investi in Parmalat?
Insomma, ceteris paribus, non credo sia un investimento tanto malsano.
Poi se prendi delle estremizzazioni, allora i rischi ci sono in entrambi i casi.
Gli squatter generalmente entrano in cae fatiscenti e abbandonate.
Se l’affitti e la curi, il rischio diminuisce di molto, così come se investi in azioni a basso rischio
ciao
Articolo di Eugenio Benetazzo del 31 agosto:
http://www.eugeniobenetazzo.com/crisi-mercato-immobiliare.htm
A poco a poco tutti si stanno accorgendo di quello che io dico da 4 anni a questa parte…
Ciao, volevo chiedere un tuo parere visto che ti trovo molto preparato in materia. Ho un mutuo trentennale (acceso da tre anni) pago una rata di 750 euro al mese e un mutuo a tasso fisso. Ho venduto casa di mio padre e ho un dubbio: con i soldi della vendita estingueo il mutuo oppure faccio un altro tipo di investimento (es. Compro un piccolo appartamento e lo metto a reddito oppure acquisto titoli di stato ).
Ti ringrazio per una tua risposta
@ Vic
Scusa per il ritardo nel darti una risposta ma, il tuo commento mi era sfugito.
Allora, è sempre preferibile estinguere prima i debiti e, solo dopo, pensare agli investimenti.
Il motivo è semplice: e’ inutile che ti scervelli èper guadagnare qualche punto percentuale in più se poi sei costretto dall’altro lato a scucire un interesse più alto di quello che prendi dagli investienti.
Da un lato hai dei ricavi possibili e dall’altro degli esborsi certi. QUindi sempre meglio annullare il debito e, solo dopo, fareinvestimenti.
http://www.liberoquotidiano.it/news/italia/1104012/Case–e-il-momento-dei-saldi–Ma-vendere-e-sempre-piu-difficile.html
Sembra che anche i giornalisti se ne stiano cominciando ad accorgersene…
Io ho notato l’inizio del crollo già nel 2008 ed è in continuo evolversi.
Quei dati del giornale sono da riferirsi come medie ma, per gli immobili comuni la situazione è molto peggiore!
Ciao, interessanti le tue considerazioni sull’opportunità di un investimento immobiliare. Sono in procinto di acquistare una seconda casa da locare e credo che questo sia un buon momento per spuntare un buon prezzo perchè è innegabili che i prezzi delle case siano scesi e un domani risaliranno di sicuro, che ne dici?
la tua tesi non regge… e te lo dimostrano i fatti: tutti desiderano una casa di proprietà, investimento o meno essa è un desiderio innanzitutto! per cui folle è da considerarsi quel direttore di banca che ha venduto la villa perchè c’era la fuga di notizie del crollo dei prezzi e poi se n’è andato in affitto… per poi ricomprarsi la villa simile a un prezzo inferiore… no, mi dispiace non ci posso credere! …è leggenda metropolitana! comprare casa conviene sempre, perchè sarà tua! perchè ci puoi vivere! ovvio che l’acquisto va fatto in base alle esigenze personali… il mutuo dev’essere sostenibile: massimo 80.000 euro e vedi che le perdite sono attutite! e poi: se non c’è chi compra casa come può andare qualcuno in affitto? 😉
@ Ronny
E’ previsto che il calo continui almeno per altri 3/4 anni.
@Mimma
Festival del qualunquismo…
Se hai bontà di leggere tutti i commenti all’articolo tutto ciò che hai detto e molto altro è stato già trattato.
La casa del mio capo la ricordo perchè l’ho vista con i miei occhi. Tra l’altro quando seppi che ne ricompro una lo presi per scemo in quanto gli predissi che sarebbero scese ancora…
Se compri casa e ci vai a vivere non sei certo tu che la affitti. Chi affitta casa e vuole guadagnarci, deve fare questo di mestiere e, probabilmente, ne ha decine! Ha un’impresa di locazioni immobiliare.
Ciao Patrizio e complimenti per le informazioni e considerazioni che fai e che ho apprezzato molto.
Sempre in merito a qualunquismi, e luoghi comuni, oggi si sente parlare molto del mercato USA e delle foreclosure, dovute alla bolla immobiliare.
Credi che ci sia un reale potenziale business nell’acquistare (con tutte le dovute precauzioni e conoscenze di normative ed uno studio ben fatto a monte) queste proprieta REO (real estate owned) divenute proprieta della banca e che vengono vendute a stralcio a prezzi veramente “bassi”.
Si parla e si trovano navigando su internet anche a 20.000 usd, ovviamente “ripulite” da eventuali pendenze (title insurance). Al di la che sia molto lungo e dettagliato trattare l’argomento, con tutte le problematiche e le legislazioni USA (da sapere a monte) in linea generale, cosa ne pensi?
Mi farebbe piacere una tua opinione su quello che sta accadendo negli USA in effetti.
Investire 25.000 usd, ristrutturare e rivendere in un mercato cosiddetto “veloce” in tempi 60-90 giorni. Voci metropoltane, pubblicità o realtà su cui orientarsi in un momento ‘triste’ italiano, se la cosa viene fatta con intelligenza.
Grazie in anticipo
@ Marco
Scusa il ritardo nella risposta ma in questo periodo particolarmente turbolento dal punto di vista economico ho spesso impegni che non posso far slittare.
Per la tua domanda: Francamente non saprei darti una risposta in quanto non sono pratico di immobili americani, delle leggi che ci sono e quant’altro. In realtà il mio lavoro in genere non si incentra sugli immobili quindi non sono un esperto del settore immobiliare.
Cmq, raggionando a spanne direi che qualche occasione ci potrebbe essere ma bisogna vedere se è così facile guadagnarci. Ammettimao che trovi un immobile a 25.000 dollari. DI che tipo di immobile parliamo? Appartamento o casa singola?
Devi considerare che, se ci sono molte case all’asta vuol dire che ci sono molti poveri in giro che potrebbero sfociare in un largo incremento di squotter.
Inoltre risistemare l’immobile costerà molto perchè devi affidarti a ditte che rilasceranno fattura (non possiamo fare all’italiana dove tutti hanno il parente muratore che ti fa quattro lavori al nero il sabato e la domenica).
Quindi ti devi domandare quanto potrebbe costare l’operazione. Poi sei lontano e quindi ti possono anche fregare… Tranne cher hai amici seri che si trovano in zona!
Non ultimo c’è da considerare il tempo per cui questa casa potebbe rimanere invenduta.
Non ti posso dare una risposta io ma, se hai le giuste informazioni effettivamente si può guadagnare anche molto bene con questo sistema.
ciao patrizio, grazie per le tantisse informazioni utili k ci dai, vorrei chiederti un consiglio, ho 26 anni un lavoro fisso da 1500 euro al mese e 5000 euro in banca e abito a prato a 15 km da firenze vorrei investire sul mattone ma e convenienti acquistare.aprendo un mutuo in un periodo come quello attule con i prezzi che continuano a calare o.cnviene aspettare e mettere dapparte piu soldi????? ti ringrazio in anticipo.
Io aspetterei un altro po’ di tempo!
I prezzi probabilmente continueranno a calare per almeno un altro anno, forse anche di più. Inoltre, la crisi finanziaria europea potrebbe rendere i tassi di interesse dei mutui variabili molto volatili e pericolosi. Quindi in definitiva, fossi in te aspetterei almeno un anno per vedere l’andazzo e poi mi butterei su un mutuo a tasso fisso per non avere brutte sorprese.
Grazie, sei stato prezioso, blog fantastico! Complimenti (per la testa e per il blog).
Ciao Patrizio,
sono proprietario di 1 bilocale a Firenze dove vivo con la mia ragazza con un mutuo bassissimo (euribor 1 mese + 0,75 di spread). Intorno a Firenze le aste immobiliari hanno raggiunto prezzi da paura: ho visto ad esempio un trilocale di 60 mq, in buoni condizioni a 44.000 euro di prezzo di partenza (nella stessa zona la richiesta è minimo di 120.000 per immobili simili). Ha senso provare a prenderlo, magari a max 55.000, affittarlo per 2-3 anni (affitti medi 450 euro mensili) e poi rivenderlo per comprare una casa più grande e affittare il mio bilo? O è meglio acquistare all’asta subito una casa più grande nuova di pacca e affittare il mio bilo? O pensi che scenderanno ancora? Considera che in 2-3 anni le case da queste parti hanno perso un 25-30%
Allora, tutto dipende dal prezzo a cui riesci ad agiudicarti l’appartamento.
Io cercherei di puntare all’asta di uno più grande e affittare il bliocale immediatamente. Questo tipermetterà di risparmiare due spese notarili che richano di mangiarti i ricavi degli affitti.
Il prezzo degli immobili dipenderà dalle mosse del prossimo governo.
E’ inutile nascondere che l’imu pesa molto sulla scelta degli italiani se acquistare o meno un immobile. L’italiano medio investe gran parte del proprio capitale in immobili e lo fa per guadagnarci. Se però aumenta la tassazione dell’immobile con l’imu o con una patrimoniale, logico che da un sistema per guadagnare l’immobile diventa una fonte di perdite. Questo fa desistere chi intende comprare immobili per investimento.
Crollando la domanda crolla il prezzo!
Ora, tutto dipende da come si comporteranno nella prossima legislatura e da come andrà l’economia generale.
Secondo me l’economia generale andrà a peggiorare per tutto il decennio quindi ci sarà una tendenza al ribasso in quanto sempre meno gente potrà permettersi di comprare immobili e di accendere mutui.
Inoltre, la chiusira di attività produttive porterà il fallimento di imprenditori costretti a mettere all’asta gli immobili per pagare i debiti, e impiegati che non potranno pagare le rate del mutuo. QUndi gli immobili regolari avranno la concorrenza di quelli messi all’asta e quindi il prezzo trascinerà verso il basso.
IN definitiva, io mi aspetto due possibili comportamenti:
1) Vince la sinistra con o senza monti. Probabilmente questo causerà il continuo del calo del valore per altri 2 o 3 anni e poi si stabilizzeranno in attesa di una ripresa che forse arriverà intorno al 2019/2020. Quindi in feinitiva crollo per 3 anni e prezzo piatto per altri 3 o 4 anni prima di poi reiniziare a salie.
2) Vince il pdl. Possibile sussulto del prezzo degli immobili nel breve periodo dovuto a quasi sicure politiche a favore degli immobili. Tuttavia dopo uno o due anni di sobbalzo delle quotazoni mi aspetto un calo progressivo dovuto alla fine dell’effetto bolla. Daltro canto, per quanto migliori il problema tasse sugli immobili, se non risolvi quello occupazionale non troverai ugualmente acquirenti…
Cosa fare? Aspetta a vedere chi vince o come prosegue la cosa. In periodo di incertezze c’è sempre il forte rischio di sbagliare le previsioni.
Cmq, se riesci ad agiudicarti un bilocale a 55.000 euro non c’è bisogno di aspettare eventi. Per quanto possano scendere i prezzi, difficile che la media dei costi scenda sotto il valore di fabbricazione. Cioè, anche se aspettando il momento giusto riesci a risparmiare 10/15%, tuttavia è meglio comprare anche subito e affittarlo in quanto su quelle cifre la differenza sarà di 10 mila euro al massimo. Non è che fai l’immobiliarista dove il 15% di differenza significano milioni di euro…
Ok grazie, il problema di uno più grande è che rischio di saltare io 🙂 altrimenti hai ragione. L’unica cosa perchè parli di due spese notarili in più? Avrei soltanto quella di acquisto del bilo e quella dell’immobile grande in futuro, mentre comprandolo grande ora avrei una spesa notarile quindi è una sola in più…cmq GRAZIE!!!
Ciao, vorrei fartimuna domanda, sono un giovane medico,libero professionista. Mi hanno proposto di trasferirmi a mentone per rilevare uno studio di un collega morto pochi mesi fa. La moglie ha deciso di vendere lo studio, 150m proprio di fronte al mare. Vogliono 1 milione di euro. Lo studio andava bene col marito, e adesso vorrie proporre un periodo di prova per valutare i guadagni.quanto pensi che bisogni guadagnare per poter respirare con quato tipo di mutuo? Pensi che sia un investimento corretto oppure meglio per adesso stare fermi meglio poco ma senza palle al piede? Grazie
@ Kalos
Il milione è solo per lo studio o ti passa anche i clienti?
Dovresti innanzitutto vedere qual’è il valore commerciale dell’immobile.
Secondariamente, dovresti vedere se la professione di medico sia o meno conveniente da fare in Francia. Io so che hanno problemi di scarsità di iscritti in medicina (al contrario dell’Italia). QUesto a prima impressione potrebbe farmi pensare che i costi benefici della professione di medico in francia non siano positivi.
Potrebbe anche essere che hanno l’azione legale facile. MOlti oltralpe tendono a dichiararsi finti malati per accedere al fortissimo welfeare e magari chiedono al medico di fare le carte false.
Quindi devi vedere tu. Io ti posso dire di vedere quanto viene la rata del mutuo mensile e poi sommarci quello che ti serve per vivere (reddito voluto). Poi controlli se questa somma sia o meno fattibile con la professione. Magari chiede all’ordine dei medici di nizza per avere un opinione sui redditi dei colleghi.
Il milione e’ solo per lo studio. I pazienti vecchi sanno che esiste uno studio e basta. Non ci sara nessuno che mi presenta i pazienti, o meglio solo per i primi mesi, poi tutto savoir-faire.
Io faccio il dentista, quindi carte false non ce ne stanno!
Il valore commerciale dello studio e’ di circa 900 mila euro,almeno nelle agenzie immobiliari ho visto questo.
Grazie
Quindi il prezzo è di mercato se ho capito bene.
Allora il discorso è diverso. Potresti vedere, se riesci, a spuntare un prezzo migliore, magari un 980/970.
Oppure, vedere quanto costa uno studio simile a ventimiglia. Se dovesse costare meno (diciamo 100 mila meno), potresti affittare un annetto lo studio francese, farti la clientela, e poi spostartela a ventimiglia (la gente 10 km li fa, specie se in italia riesci garantirgli un prezzo inferiore).
Cmq, a questo punto si tratta di vedere, nel caso peggiore (quello in cui rinunci a lavorare in francia oppure se non hai clientela), se un ipotetico affitto possa compensare il mutuo. Così al più non ci vai sotto. Soprattutto vedi se c’è richiesta per quel tipo di immobile nel caso volessi rivendertelo.
Ciao Patrizio, credo di essere un tuo vicino di casa, abito a San Gregorio di Catania. Trovo i tuoi commenti sugli investimenti sugli immobili veramente interessanti e comprensibili da tutti. Personalmente mi hai invogliato ad investire su immobili. Ma, come puoi ben capire, ho timore di fare passi falsi, anche perchè mi ritrovo con pochi contanti. Ho però, in base al mio reddito ed al mio lavoro a tempo indeterminato, la possibilità di ottenere un mutuo che mi permetterebbe di togliere tutti i debiti che ho accumulato negli anni e di avere la disponibilità di 100.000 euro, eventualmente da investire anche in immobili. La rata sarebbe di circa 800 euro al mese per 30 anni. Come mi consigli di muovermi?
Ti ringrazio anticipatamente.
Sicuramente ti conviene toglierti i debiti.
COn 100.000 euro non so se ci esce un immobile. Magari potresti aspettare qualche altro anno che l’economia peggiori e molti potrebbero essere costretti a svendere le proprie case per i debiti. Nelle nostre zone, con meno di 130/140 mila euro difficilmente trovi delle case. E poi caricarsi 800 euro di mutuo in un perido rischioso per il lavoro non mi sembra il caso.
Ciao,non male come articolo,però non son d’accordo con te su tutti i calcoli che hai fatto. Tu sei partito da un mutuo di 1000 euro mensili.io ieri ho comprato una casa,un bel bilocale in classe A+ e la rata del mutuo viene sui 650€ mensili. Dalle mie parti,provincia di Milano,l’affitto di un bilocale semplice si aggira sui 650/700 euro al mese escluso di spese condominiali e bollette varie. Con gli stessi soldi ho una casa di proprietà e che potrò rivendere un domani. La differenza vera tra acquisto d una casa e un’affitto è sulle spese di mutuo,notaio e Iva cn tanto d interessi bancari. Ma io t faccio un altro ragionamento,supponiamo che nello stesso appartamento che ho comprato ieri,ci vivrei per 30 anni in affitto,pagherei 700 euro al mese lo stesso,per una casa che non è mia!!! Io fra 30 anni la potrò rivendere per acquistare un’altro appartamento chiedendo meno mutuo. Ed ecco che 700×12=8400 spese affitto annuo. 8400x10anni=84000 euro in 10 anni d affitto regalati x una casa che non è tua!!!! Cmq se a Milano trovi un quadrilocale a 1000 al mese d affitto chiamami subito!!!! Dato k un bilo t costa anke 900 al mese!
Ciao,
Il mutuo in genere viene a costare almeno il 30% in più dell’affitto, inoltre devi anche dare un anticipo del 20%.
In casi particolari, come di questi tempi che vi è una svalutazione degli immobili, può capitare che il mutuo venga a costare più o meno quanto l’affitto (ma sono eventi rari). Hai dato un anticipo per il mutuo o ti sei fatto finanziare il 100%?
Seconda cosa, a Milano in passato sono stato ospite da un amico che ha affittato un bilocale (non in zona malfamata) a 450 euro. SUi mille c’erano i quadrilocali. Certo, non era vicino alla galleria, ma non era male. Ma a parte il prezzo, il problema dei mutui è che vi sono caricati gli interessi che, possono arrivare a pesare più del prestito stesso. La differenza fra mutuo ed affitto si può investire e alla fine dei 30 anni comprare cmq la casa in contanti tranquillamente.
E’ diverso pagare un interesse con il percepirlo…
Se molti imprenditori lo avessero fatto, oggi non avrebbero bisogno di darsi fuoco per protesta perchè glie la stanno pignorando… Sei non possiendi non sei tassabile, pignorabile, eccetera.
Qui mi si obbietta sempre che se perdi il lavoro non puoi pagare l’affitto. Già, ma se perdi il lavoro puoi sempre cambiare zona se sei in affitto, se invece sei col mutuo attivo non puoi cambiare residenza e ti incementi i piedi in un punto dove non ci sono più prospettive. Qua a Catania dove vivo, visto un po’ di benessere che si è venuto a creare fra gli anni 90 e 2000 (fino a un paio di anni fa), molti comprarono casa con mutuo. Ora sono tutti dei disperati!!!
NOn trovano lavoro e vorrebbero andare all’estero. Però hanno scoperto che chi ha un mutuo sulle spalle non può cambiare nazione di residenza e quindi sono costretti a cercare all’interno della nazione …dove però non si trova più niente. Molti sonon andati soli senza cambiare residenza lasciando mogli e figli (e vedendosi una volta ogni 2/3 mesi), oppure sonon stati costretti a cercare lavori umilissimi al nero pur avendo lauree e dottorati di ricerca molto richiesti da altre parti. Altri hanno avuto la casa pignorata e hanno perso 10/15 anni di rate e sono cmq rimasti senza casa e con debito alle spalle. Altri ancora hanno douto svendere perchè non c’è mercato eccetera.
Se non avessero fatto il mutuo, la più grande disgrazia economica italiana, sarebbero stati liberi come l’aria di andare dove sarebbero stati compensati per i loro meriti, invece…
Ora, io non conosco la tua personale situazione, diciamo che questa è una risposta un po’ per tutti quelli che mi scrivono anche in via personale: attenti a ciò che fate!!! A rovinarsi la vita in un secondo non ci vuole niente. Per fare il mutuo c’è sempre tempo, per togliersi una casa dal groppone in fase recessiva non è così facile.
In Italia siamo talmente con il cervello lavato dai sindacati e dai media che tutti vogliono un lavoro. Non per guadagnare, ma per avere il diritto di indebitarsi e costruirsi un carcere dalle sbarre virtuali fatto di rate.
Scusa la sfogo, ma sono anni che mi dicono sempre la stessa solfa di luoghi comuni che non qualgliano mai, come si può facilmente percepire guardando le trasmissioni di approfondimento politico che abbondano nelle nostre TV.
Ciao sono Carlo dalla provincia di Firenze, innanzitutto complimenti per la tua preparazione..doppi vorrei chiederti un consiglio.
Ho un appartamento che affittavo a circa 700 euro al mese, da diversi medi l inquilino se ne e’ andato e io non riesco a riaffittare.
Ci sono agenzie che mi hanno detto che per provare a affittare oggi come oggi ci prenderei 500 euro fra il si e il no…il tempo passa e intanto ci pago tasse e storie varie.
Ma..se provassi a venderla, e quei soldi ( valore 180 mila euro) gli investissi in un non so cosa in banca ( un consiglio ? ) alla fine…non guadagnerei di più ?
Ciao carlo
Ciao,
si, con un investimento bancario guadagneresti di più sicuramente.
C’è però il problema della vednita che, di questi tempi, non sarà facile effettuare.
Se tuttavia ci riesci a vendere ad un buon prezzo, potresti fare degli investimenti obbligazionari per i prossimi 2 anni circa (è previsto un crollo dei mercati a breve quindi non conviene per ora buttarsi sulle azioni) e, passata la tempesta diversificare un po’ mettendo in paniere un 20% del capitale in fondi azionari.
DIciamo che potresti dividere il capitale in 6 parti, 30.000 euro per parte, e poi investire 2 parti in obbligazioni AA/AAA, una parte in fondi obbligazionari A/BBB, una parte in obbligazionario paesi emergenti, una in fondo azionariio e, una anche in fondi di metalli preziosi come oro e argento.
Diciamo che potresti avere una media del 4% annuo con rischio molto attenutato grazie alla diversificazione.
salve e complimenti per la competenza prima di tutto,ho letto tutti i commenti e i consigli dall’inizio,premetto che io vivo a venezia e il mercato immobiliare quì è una cosa a sè uno perche le case hanno 1500 anni e due preche è la città più bella del mondo,cifra al mq attualmente con la crisi luglio 2013 3.500 da restaurare e 5/6.000 restaurate,”ti chiedo scusa se sarò lunghetto”io la casa l’hò acquistata nel passaggio con l’euro in lire a 410 milioni poi 6 anni fa valeva 420.000 euro di 70 mq ora non riesco a venderla a 365.000,io l’ho presa con un contributo del comune di 80 milioni per giovani coppie che mi vincolava per 15 anni”ora ne rimangono 5″con un sacco di clausole oltre ai 30 di mutuo,ora la mia intenzione è aspettare che finiscano i 5 anni di vincolo comunale per poi affittarla a livello turistico a 600 a settimana più o meno dipende dai periodi,e io andrò in affitto su una più grande”credo di non aver soluzione”,quello che volevo chiederti e avendo a disposizione 250 300.000 euro mi conviene prendere due mini da 35 mq da affittare a 300 euro a settimana o un locale commerciale valore 250.000 di mq 40 da affittare a 1.200/1500 euro mensili,a livello di tasse spese e cazzi varii? tu che faresti avendo una cifra del genere che ti deve arrivare da una causa?calcola anche i tre mutui che ho io per un totale di 1500 euro al mese per almeno altri 15 anni,uno e di 400 euro x 20 anni uno di 400 x 15 e l’ultimo di 700 x 25 anni,ti ringrazio se avrai voglia di darmi un opinione o consiglio”il suicidio l’ho scartato 😉 “ciao e grazie
Ciao,
vado al sodo: meglio i locali commerciali. A Venezia è difficile che ci sia un calo drastico del turismo (se c’è è per un anno non certo per lunghi periodi) e quindi riuscirai sempre ad affittare.
Inoltre, l’affitto turistico riserva spesso brutte sorprese. Ai miei zii in liguria hanno smantellato un’intera casa tempo 2 settimane (rotte molte maioliche del bagno e della cucina, una anche a terra nel corridio, fregato una porta, distrutto la tv eccetera). C’è gente in giro (gentaglia in realtà), che affitta per turismo e poi fa danni di proposito spesso per invidia. IN un locale commerciale queste cose sonon rare in quanto ci devono lavorare e, se non pagano li butti fuori facile.
QUindi fossero i miei soldi preferirei un locale commerciale.
Ciao e buona fortuna.
ciao Patrizio, valuterei però anche le spese dell’arredamento, che, cambiando casa in affitto con l’aumento dei vani, potresti dover affrontare , a meno che non si vada in un locale ammobiliato (ma credo i prezzi siano più alti di quelli indicati)
Il mobilio si può anche spostare da una casa all’altra e finchè essa cresce non ci sono problemi. Il problema potrebbe verificarsi se ad un certo punto si va in una più piccola e di molto ma a questo punto i mobili avranno già un bel po’ di anni sul groppone e si possono tranquillamente buttare o cedere.
Certo, non mi riferisco a mobili da 30 mila euro per una camera da letto…
Complimenti per l’articolo! Sono d’accordo con tutto! Ben fatto!
Salve, ho letto i vs commenti e ritengo che siano tutti interessanti. Vorrei invece sapere se gli immobili, non uno ma più di uno, di nuovissima costruzione si ereditano e visto che il mercato del mattone è in crisi per non svenderli è il caso di costituire una società immobiliare? E quali sono i costi da sopportare? L’iva da versare è sempre pari al 10%? Un grazie a chi mi risponderà.
Domanda: vendo casa, vado in affitto…dei soldi che mi trovo della vendita, non volendo avere niente a che fare con le banche…dove li metto…come posso farli fruttare? grazie
Alla posta (che però di fatti la puoi considerare banca visto che hanno i prodotti di mediolanum camuffati).
Altrimenti, se sei tendente alla delinquenza puoi sempre fare l’usuraia :-)))
Altri metodi c’è solo il vecchio “sotto il materasso” ma ha due problemi: 1) non fruttano. 2) SOno a forte rischio furto…
Potresti anche portarli all’estero ma li devi cmq metterli in una banca quindi tantovale che li lasci qua.
Buongiorno,
vorrei una sua consolenza per quanto riguarda l’acquisto della prima casa in Veneto. Da 7 anni che paghiamo un affitto e vorremo acquistare una casa. é meglio aspettare ancora?. In caso affirmativo, fino quando?.
Grazie mille.
María
Difficile dirlo in quanto in futuro potrebbero esserci governi traballanti e decisioni fiscali prese a caso. CIò potrebbe coinvolgere il mercato immobiliare.
Detto ciò, se hai un lavoro stabile e non a rischio ti conviene comprare in quanto adesso i prezzi sono buoni. Se invece sospatti che potresti subbire licenziamenti, cassa integrazioni lunghe o tradferimenti ti conviene rimanere in affitto.
Buongiorno Patrizio,
complimenti per il blog, illuminante.
Ora avrei anche io una domanda da porLe:
ho bilocale di proprietà con garage, in Piemonte, varrà intorno ai 55000€.
Ma necessito di una casa più grande, ho una bimba.
Vorrei partecipare ad un’asta , c’è un immobile interessante che è sceso a 75000€ (partenza 140000€), ma nn è detto che riesca ad aggiudicarmelo. E’ un appartamento, doppio. (qui non nuovi costano sui 1000€ a m2) (il nuovo € 2000 mq)E poi diventerebbe seconda casa. Potrei comunque affittare il mio bilocale? ma spenderei molto di spese notarili (asta) e di tasse seconda casa.
Seconda opzione: villetta a schiera nella stessa città in cui vivo. La proprietaria prend il mio bilocale come permuta. Ma chiede ancora 150000€.
Dovrei farmi mutuo di 100000€. Costi maggiori di manutenzione ma nessuna spesa condominiale. Ma spese riscaldamento?
ho lavoro fisso (indeterminato full time – faccio scongiuri per ora non a rischio) vicino a dove abito.
Cosa consigli? chiedo aiuto col cuore, a forza di pensare mi confondo…
Grazie infinite
Ciao,
non puoi trasferire la residenza nella nuova casa e far risultare il bilocale come seconda casa? A livello fiscale ti converrebbe.
La seconda ti costringe a fare un grosso mutuo. NOn capisco la cosa dei riscaldamenti? CIoè, c’è un riscaldamento centralizzato oppure ti preoccupa che costi troppo il riscaldamento?
CMq, potresti optare per la terza opzione: compri l’appartamento all’asta e, dopo che lo hai comprato vendi il bilocale e saldi il mutuo.
Buongiorno, grazie per la info, ora e’ cambiata situazione. Asta nn aggiudicata, casa a schiera nn e’ fattibile, il
Padrone nn vende ora.
Vivo nel mio bilocale di proprieta’ ma ho necessita’ di spazio. Ho 2 opzioni:
Acquistare appartamento bilicale sotto al mio (valore € 40.000) e accatastarlo , unirlo al mio. Ma nn so se il gioco vale, 45mq per piano, e sono comunque e per sempre in condominio. Vantaggio: sarebbe prima casa unendolo alla mia, e costa poco.
Seconda opzione: andare in affitto in una casa piu’ grande, nuova di pacca e magari affittare il mio bilocale. Contro: ilmio bilocale diventa seconda casa. affitto pagherei sui €500 ed e’ l equivalente della rata di un mutuo qui in piemonte.
E un domani alla mia bimba resta un bilicale da poco e io ho buttato tra 20 anni € 150000. Grazie infinite… Il tuo parere e’ prezioso
Buongiorno Patrizio, sono in attesa di una risposta perché sono proprio in crisi.
Sono indecisa se vendere il mio appartamento piccolo (svenderlo) per andare in una casa più grande oppure affittarlo (se trovo, sperando che mi paghino) e andare a mia volta in affitto in una casetta. Come si fa a decidere?
grazie ancora
Salve,
in che zona vorresti fare queste operazioni?
La zona è Piemonte vicino a Novara.
Sarei più orientata all’acquisto considerando i tassi attuali del mutuo…
il sogno resta la villetta a schiera ma se i costi di gestione sn troppo alti devo optare per un appartamento di 30 anni fa.
Grazie.
Ok, le chiedevo la zona per stabilire se sono immobili a svalutazione o se tengono il prezzo.
Salve,
In questo caso, prezzo tendenzialmente pocco volatile ma con tendenza al ribasso per via di una deindustrializzazione del piemonte, non conviene affittare una casa a terzi e stare in affitto in un’altra più grande. Questo perché la possibilità di non essere pagati aumenta nel tempo e ci si potrebbe trovare col possedere un immobile che fa reddito ma rischiare di non percepire nulla ed essere pure in debito per l’altro.
Visto il tasso basso momentanteneo conviene fare la vendita del piccolo immobile e comprare l’altro facendo un mutuo per la differenza (tasso fisso). effettui un acquisto con clausola di vendita del precedente (lo dica al notaio lui saprà come fare) dove in pratica l’acquisto si perfeziona solo ed esclusivamente ad avvnuta vendita di quello in cui è già in possesso.
Salve,
Grazie Patrizio per le chiare e interessanti informazioni.
Mi si permetta una considerazione derivante da un mio caso personale che spero possa aggiungere degli spunti di riflessione.
Avrei la possibilità di investire in un appartamento (circa 120 mq, edificio metà anni ’60) ereditato per una metà dalla mia famiglia e per l’altra da parenti che sarebbero disposti a vendere la loro parte. La somma da investire sarebbe di circa 50 mila euro. Manutenzione ordinaria già effettuata, attualmente in affitto a terzi a 400 euro/mese (= 4800 euro annui lordi di rendita).
Stando che:
1) Posso coprire da subito la metà dell’importo (25 mila euro) e, previo accordo, pagare la parte restante con importi fissi mensili;
2) Non intendo accendere mutui;
3) Posso mantenere l’appartamento in affitto poiché attualmente non ho necessità di viverci.
Cosa sarebbe meglio fare?
a) Acquistare la metà in vendita:
In tal caso metterei subito 25 mila di tasca mia e coprirei la somma restante con il ricavato dell’affitto, con una prospettiva di “rientro” in 4 anni circa (4 mila euro annui al netto delle tasse * 6 anni = 24 mila euro).
In questo caso dopo 4 anni avrei pagato l’intera metà dell’appartamento (l’altra metà essendo già di mia proprietà), con una spesa “viva” di 25 mila a fronte di un valore acquisito di circa 50 mila euro. In seguito potrei continuare ad affittare (ulteriore rendita), vendere l’intero appartamento, oppure viverci se necessario.
b) Vendere e incassare subito i 50 mila che mi spetterebbero, in quanto proprietario di metà appartamento, per investire in altro modo.
Oltre al potenziale valore affettivo, quanto peso ha l’età dell’edificio (attualmente in buone condizioni apparenti) sulle prospettive di investimento? Se poniamo in circa 80 anni la durata media di un edificio in cemento armato, ha senso considerare il 2045 come orizzonte massimo per questo investimento, in modo da mettere in conto potenziali ricavi e/o perdite dovute a manutenzioni stra-ordinarie e/o rischio sismico (zona sismica 2 su scala da 1 a 4)?
Spero essere stato chiaro.
Grazie per eventuali contributi.
Una cosa che non mi hai detto è il dove si trova l’appartamento e a quanto potrebbe essere venduto. Se non erro, dalle considerazioni da te fatte dovrebbe valere 100k euro giusto?
Devi condierare queste cose:
1) E’ facile venderlo? Cioè, guardando il mercato in quella zona, mediamente quanto si impiega a liberarsi dell’appartamento? Se il mercato è fluido l’ago della bilancia pende sul prendertelo in carico, altrimenti è meglio inizare a disfarsene.
2) E’ sicuro che riesci ad affittarlo? Se non trovi un inquilino riusciresti comunque a pagare i 25 mila a rate? IN quella zona c’è una richiesta di appartamenti in affitto? Se si, l’operazione potrebbe essere valida, altrimenti rischi di esporti troppo (poi dipende dalle tue condizioni economiche si intende).
3) Neglia anni 60 in Italia si è passati dalla costruzione con tondino liscio al tondino rigato; sembra niente ma la durata dell’immobile varia in questo modo dagli 80 ai 120 anni e non è cosa da poco. Che tipo di tondino hanno utilizzato in costruzione, lo sai? IN ogni caso, anchese fosse liscio, la considerazione falla sui primi 2 punti. Successivamente, se sono affermativi, quindi facilità a vendere e ad affittare, ti coviene rilevarla, affittarla qualche anno e aspettare che ci sia la ripresa economica del paese (potrebbero volerci più di 4 anni). A questo punto potresti o rivenderla (nel caso di tondino liscio) oppure andarci a vivere (nell’altro caso). Oppure potresti fare una pesante ristrutturazione e messa in sicurezza in mod da allungare di diversi decenni la vita, tuttavia non è un operazione economica e anche il resto dello stbaile deve essere d’accordo!
Durata case, massimo 80 anni? Ed allora io che abito in una casa costruita più di 150 anni fa, cosa sono? Un fantasma? E vivo proprio in puglia, nella zona più meridionale della regione, con sismicità molto bassa. La mia casa è con coperture a volta. In ogni caso è vero che la manutenzione costa molto per i solai in cemento. Però che un solaio di quelli moderni, in cemento precompresso, debba crollare dopo soli 80 anni, mi sembra un giudizio molto azzardato. E poi che sia una affermazione banalmente sbagliata è molto semplice da provare: basta farsi un giro, e notare quanti palazzi antichissimi ci sono in italia. Fosse cosi, sarebbero tutti dovuti cadere chissà quanti decenni fa.
Se è per questo il colosseo a più di 2000 anni, ma questo non singifica niente.
COme hai detto tu, la tua casa ha le coperture a volta ed ha 150 anni, ergo, non usa il calcestruzzo ed il cemento armato ma la tecnica della presa a secco, quindi il legame chimico non c’è e non può diminuire nel tempo. Tutte quelle case antiche che vedi sono tutte con legame a secco.
Io parlo di case con edificazione moderna fatta in cemento; il costo di costruzione è enormemente più basso, purtroppo anche la durata è enormemente più bassa e varia dagli 80 ai 120 anni (per quelle costruite con tecniche antisismiche migliori). Può non piacere ma è un dato di fatto che la presa è insufficiente dopo un certo numero di anni, ciò non significa che crolli il palazzo …crollerà non appena vi è un elelmento perturbante (ruspa che fa troppe vibrazioni, bombola del gas che esplode, terremoto), altrimenti può anche stare impiedi per 300 anni se nulla perturba la casa. Io in ongi caso non ci starei tranquillo in un edificio costruito in calcestruzzo con più di 80 anni di vita!
Le stesse case antiche bisogna vedere come sono state costruite. Alcune sono in pietra e malta (queste tirano avanti per molti secoli in sicurezza) tipicamente erano costruzioni ad uso della nobilità e della borghesia (costosissime allora da realizzare), poi c’erano quelle dei poveri che avevano muri spessi ma, questo non era dovuto alla pietra ma al materiale di riporto (c’erano due strati di mattoni rossi in terracotta al cui interno buttavano il materiale di riporto della costruzione che avevano demolito, per fare spessore) e queste non sono case sicure! Una volta le case venivano demolite ogni 100 anni e ricostruite (ad esclusione dei palazzi nobiliari in pietra), poi, non ho mai capito il perché, tutti si sono convinti che non si dovessero più demolire.
Ecco spiegato la tragedia dell’Aquila e in Emilia romagna qualche anno fa… Scossetta di terremoto del 6° grado (in giappone una scossa del genere non verrebbe manco considerata degna di nota) e giù mezza città!
Ti sei mai chiesto come mai negli USA buttano giù i grattacieli con la dinamite che apparentementi sono ancora buoni?
https://www.youtube.com/watch?v=YbeCdoTV-eE
Forse l’assicurazione non copriva più il rischio di crollo…
Dunque secondo te, un grattacielo costruito oggi, è pensato per restare in piedi solo 80 anni? Tanti soldi spesi, per soli 80 anni? Guarda, io sono uno studente di ingegneria, e mio padre è un ingegnere edile, e per quelle che sono le mie ancora modestissime conoscenze, so che non è noto quanto possa durare il cemento armato, specie quello precompresso dei moderni solai. Il fatto che non sia noto, significa che il tempo di durata, è superiore al tempo che si è avuto fin’ora per studiarne il decadimento di prestazioni negli anni. Ovvio che se non ha una buona protezione dall’acqua piovana, cade anche dopo 20 anni. Tra l’altro, bisogna considerare, che i primi edifici in cemento armato,non erano come quelli odierni. Ci sono alcuni tipi di solai che venivano costruiti negli anni 30-40, che sono crollati tutti, dal primo all’ultimo, o quasi. Questo perchè il copriferro era molto esiguo. Oggi il cemento armato precompresso, è tutt’altra cosa. O almeno dovrebbe esserlo.
Comunque non hai affrontato una questione, o almeno deve essermi sfuggita: costruire per poi affittare, non è redditizio? Mi sembra che hai considerato la mera rivalutazione degli immobili per effetto dell’inflazione, come fosse l’unica fonte di guadagno. L’affitto non può essere considerato una buona fonte di reddito? Il problema, è che ormai anche questo mercato, è in crisi.
GuardA CHE 80 ANNI è una lunga durata che corrisponde all’incirca con la vita media di una persona. Non capisco perchè se uno spende 40 mila euro per un auto reputa normale che dopo una decina di anni essa è vecchia, mentre la stessa persona ha paura se una casa duri meno di un secolo.
Negli USA un immobile deve garanitre una durata di 50 anni se privato, di 100 se pubblico per l’approvazione; poi per legge devono essere demoliti tranne che si operino dei rinforzi strutturali tali da poter essere rinnovato (cosa costosissima che viene eseguito solo ed esclusivamente per palazzi come la casa bianca che hanno un valore storico). Un edificio in costruzione ha un costo al metro linerare molto basso, circa 1000 euro, non ha alcun senso mettere un sicurezza un edificio se il costo di fabbricazione è così basso!
Dopo 50 anni circa, un grattacelo viene demolito (molto prima degli 80 anni) e se non ci credi fatti un giro su youtube a vedere le demolizioni (vedrai tutti immobili in architettura anni 50/60). Se consideriamo quanti soldi ci sarebbero voluti per rimetterlo in sicurezza, e quanto costa manutenere un immobile di vecchia concezione (ad esempio per rifare impianti idrici, elettrici del gas eccetera, per non parlare della coibentazine)ti renderai facilmente conto che costa meno rifare da zero piuttosto che rinnovare l’esistente.
Lo stesso discorso vale per immobili piccoli. Dalle mie parti con l’arrivo della crisi molti si stanno riadattando vecchie case invece di comprarle nuove. Le vechcie case son in genere quelli dei nonni degli anni 50/60. Vedo fare spese folli per un rinnovo (un appartamento di 100 mq per essere rinnovato all’interno ed all’esterno hanno già costi sui 400 euro al mq). Se poi consideriamo l’inefficenza energetica di questi imobili e il fatto che hanno già 60 anni sulle spalle, ci si rende immediatamente conto di quanta azzardato sia l’investimento.
In ogni caso, per le banche la durata di vita di un immobile è stimata in 80 anni. La stima ingegneristica del cemento è stimato in 100 anni. Le prime costruzioni in cemento armato in Italia sono arrivate nel 1919 e, già negli anni 80 queste costruzioni (in genere erano ponti ferroviari e dighe) sono ste rimesse in sicurezza con alti costi (evidentemente negli anni 80 erano già a fine vita, quindi 60/70 anni dopo la costruzione e, come vedi c’è già una stima dei tempi). L’utostrada del sole, il cui inizio costruzione è negli anni 50, oggi è in pesante rifacimento e messa in sicurezza proprio a causa del cemento armato a fine vita (se vai in Toscana ci sono tutti i viadotti che ad uno a d uno vengono ristrutturati). Il cemento armato in edilizia è arrivato nella seconda metà degli anni 30 e gli 80 anni stanno per arrivare (quindi già nei prossimi 10 anni avremo una stima statistica valida).
Poi, il fatto che rimane in piedi una casa non significa che bisogna considerarla valida. IN giro si veodno ancora gente col fiat 127 ma, il fatto che girino non significa che siano anche macchine sicure…
Il paragone tra auto e casa è un tantino esagerato, non trovi? Paragoni pezzi meccanici in movimento, sforzi di trazione, flessione e compressione continui, temperature altissime, usura da attriti, schede elettroniche soggette ad obsolescenza, usura degli allestimenti interni, ad una abitazione che ha solo sforzi da carico statico (salvo ovviamente terremoti)? Dal punto di vista ingegneristico (e del buon senso) è un paragone fuori luogo. Per questo l’uomo della strada (e l’ingegnere) considerano le case molto più durature delle auto. E non vedo cosa ci sia di strano. In più le demolizioni su youtube,non dimostrano che TUTTI gli edifici di quegli anni si stanno demolendo, ma semplicemente che gli edifici in demolizione sono di quegli anni. E ci mancherebbe pure, che vengano demoliti edifici nuovi. Non mi pare nulla di sorprendente, e non indica nulla sulle percentuali di edifici di quegli anni, che sono state demolite. In più, il cemento armato di quei tempi, è molto diverso da quello di oggi. Non sono affatto considerabili allo stesso modo, e non sono confronti omogenei. Sulle coperture assicurative e le garanzie di legge, è tutto vero. Ma non sulle stime scientifiche di durata del cemento armato odierno. Semplicemente perchè non ne esistono di valide. E le statistiche sul passato, non valgono più nel presente, perchè la tecnologia è cambiata. Quindi di nuovo bisognerà fare delle stime. In più credo che oltre ai costi economici di demolizione e ricostruzione, vadano considerati i costi ambientali. L’inquinamento prodotto da una demolizione e ricostruzione, è impressionante, e non è paragonabile a quello che si ha ristrutturando l’edificio. E in un’epoca in cui il sistema sanitario è in crisi, per via della crescente incidenza di malattie tumorali, penso che oltre al portafoglio sarebbe da considerare anche la salute. Riutilizzo è la parola chiave, se vogliamo invertire la rotta.
> Il paragone tra auto e casa è un tantino esagerato, non trovi?
No, sono beni di consumo entrambi anche se con una durata di ammortamento differente.
> Paragoni pezzi meccanici in movimento, sforzi di trazione, flessione e compressione continui, temperature altissime, usura da attriti, schede elettroniche soggette ad obsolescenza, usura degli allestimenti interni, ad una abitazione che ha solo sforzi da carico statico (salvo ovviamente terremoti)?
Anche la casa ha pezzi che vanno in obsoloscenza (impianto elettrico), usura da attrici e termiche (impianto idraullico e di riscaladamento), usura degli allestimenti (tinteggiatura, piastrelle che ri rompono o sono totalmente fuori moda dopo una trentina d’anni, infissi da sostituire, eccetera), infine la casa non ha solo carichi statici (le persone all’interno si muovono anche se il loro peso è basso rispetto a quello dell’immobile ma, sopratutto, il terremoto non deve essere solo considerato quella che si sente nei telegiornali ma, ogni giorno un immobile, in Italia specialmente, è soggetto a centinaia di scosse di magnitudine bassa ma che continua a mettere in tensione la struttura. Sovente in silenzio di notte si sente il cemento che si sbriciola come un chicco di riso che ruzzola verso terra (ed io ho una casa degli anni 80!).
> Dal punto di vista ingegneristico (e del buon senso) è un paragone fuori luogo.
No, è perfettemente consono, infatti ho detto un auto circa 10 anni, una casa siamo nell’ordine del secolo, ciò tiene conto delle differenze sopra evidenziate.
> Per questo l’uomo della strada (e l’ingegnere) considerano le case molto più durature delle auto.
ma mica ho detto che durano uguali.
> E non vedo cosa ci sia di strano. In più le demolizioni su youtube,non dimostrano che TUTTI gli edifici di quegli anni si stanno demolendo, ma semplicemente che gli edifici in demolizione sono di quegli anni. E ci mancherebbe pure, che vengano demoliti edifici nuovi. Non mi pare nulla di sorprendente, e non indica nulla sulle percentuali di edifici di quegli anni, che sono state demolite. In più, il cemento armato di quei tempi, è molto diverso da quello di oggi.
Hai per caso fatto il liceo, perchè mi sembrano le classiche discussione che non portano a nulla di ordine filosofico. Che pretendi che su youtube ci sinano i filmati di tutte le demolizioni che vengono effettuate? C’è ne un campione rappresentativo che basta a confermare la tesi. Semplicemente i nuovi non vengono demoliti e mi sembra ovvio; non vedo demoliti palazzi di oltre 100 anni smplicemente perchè sono stati demoliti dopo il cinquantesimo anno (60 massimo); Vengono demoliti non perchè sono abusivi ma perchè sono a fine vita di utilizzo e, il mantenimento e l’aggiornamento è meno conventiente della ricostruzione.
> Non sono affatto considerabili allo stesso modo, e non sono confronti omogenei. Sulle coperture assicurative e le garanzie di legge, è tutto vero.
e ti sembra niente! Un immobile che per banche ed assicurazione non ha più valore è un po’ come considerare una persona alla pena dell’ergastolo. UNa persona all’ergastolo non avrà più vita all’infuori del carcere e quindi perde quasi tutti i suoi diritti civili, un immobile vecchio è economicamente parlando già defunto anche se, come la persona in carcere a vita è viva, di fatti l’immobile vecchio sta impiedi ma è come se fosse già stato abbattuto.
> Ma non sulle stime scientifiche di durata del cemento armato odierno.
Strano, anche nel portale edile dicono che la durata si aggira intorno ai 100 anni. Si pensava all’inzio che fosse eterno, poi si è visto che le azioni della natura stringono le stime intorno al secolo; anzi di più, dicono che gli immobile in cemento armato anni 20/30 hanno una vita media di 60 (leggonsi sessanta) anni che arrivano ad 80 per i casi più fortunati, quelli degli anni 50 e 60 hanno vita fra gli 80 ed i 100, e solo quelli dopo il 76 (leggi anti sismiche) hanno un range fra 100 ed i 120 (ma cmq viene dato un limite approssimativo ma che cmq è nell’ordine del secolo).
> Semplicemente perchè non ne esistono di valide.
è meglio non scoprire il limite nel peggiore dei modi, non trovi?
> In più credo che oltre ai costi economici di demolizione e ricostruzione, vadano considerati i costi ambientali. L’inquinamento prodotto da una demolizione e ricostruzione, è impressionante, e non è paragonabile a quello che si ha ristrutturando l’edificio. E in un’epoca in cui il sistema sanitario è in crisi, per via della crescente incidenza di malattie tumorali, penso che oltre al portafoglio sarebbe da considerare anche la salute. Riutilizzo è la parola chiave, se vogliamo invertire la rotta.
Allora, innanzitutto questo è un blog finanziario, il costo ambientale, se pur penso sia importante esula dalle tematiche di mio interesse e di interesse per chi fa calcoli monetari; se vuoi approfondire puoi parlare di questo nel blog di beppe grillo. In ogni caso, non bisogna mai considerare i valori stock ma i valori flusso e abbiamo da un lato l’impatto ambientale di demolizione e ricostruzione e dall’altro l’impatto ambientale di rinnovo più l’impatto ambientale dei maggior consumi che il vecchio immobile, se pur ristrutturato comporta nel tempo (classe energertiche diverse); alla fine , considerando la vita di 80/100 anni l’impatto ambientale è cmq minore rispetto a tenere in vita cose vecchie e restaurate.
Per finire, questo è un sito finanziario e alla gente che legge articoli e commenti interessano solo queste considerazioni, tutto il resto, sia se la pensano come te sia se la pensano come me, è dal punto di vista del blog, fuffa allo stato puro e per di più fuori tema. Se vuoi dibattere su questi argomenti dovresti andare o sul edilportale oppure nel sito degli ingegneri e vedere cosa ne pensano. Io non sono un ingegnere (se pur di ingegeria ho fatto 94 crediti su 180 e successivamente me ne sono andato in economia) e non mi va di argomentare su carichi, trazioni e quant’altro: per me una cosa o conviene o non conviene e tutto il resto sono considerazioni astratte o da sentimentali…
Salve a tutti, grazie per i contributi relativi al mio commento #55. In riferimento alle successive risposte vado a precisare:
– L’appartamento è situato in prov. Macerata. Il suo valore complessivo attuale è stimato in circa 100 mila euro.
-Nella mia zona siamo in una fase attuale di aumento di offerta di appartamenti (sia nuovi che non) a fronte di una domanda in stallo. Per il mercato degli affitti c’è più dinamismo, ad ogni modo nel mio caso l’appartamento è già affittato e ho buone motivazioni per credere che continui ad esserlo almeno per i prossimi 6-8 anni, quindi sicuramente per il tempo necessario a “rientrare” dal potenziale investimento in esame (vedere commento #55). Eventuali prospettive di ri-vendita si sposterebbero quindi di almeno 6-8 anni nel futuro, sperando in una contestuale ripresa economica.
– Non sono esperto, tuttavia gli 80 anni stimati per la durata media si riferiscono, come fatto notare da Patrizio, alle tecniche di costruzione moderne col cemento armato: edifici più vecchi hanno materiali diversi, non necessariamente peggiori o meno duraturi.
Ovvio che non mi aspetto che una casa di 80 anni collassi, tuttavia in un orizzonte temporale ipotetico potrei aspettarmi che dopo questa durata una struttura in cemento armato possa presentare già un importante diminuzione di tenuta e dunque di sicurezza.
Nel mio caso specifico non so se sia stato usato il tondino liscio o rigato, proverò a documentarmi.
In tal senso, quanto incide l’età di un immobile nella sua quotazione rispetto al prezzo di mercato?
Nel mio caso la stima attuale è di 800-1000 euro/mq, cioè la metà del valore al mq di un appartamento nuovo; quando l’edificio sarà più vecchio (es. tra venti anni) potrei aspettarmi una proporzione simile?
Esistono assicurazioni casa che coprono dal rischio sismico e/o le spese di manutenzione straordinaria?
GRAZIE GRAZIE
P.s.: nel mio commento #55 ho lasciato intendere che 4*4 fa 24…scusate!
Allora, il valore di un immobile dipende da vari fattori. Tralascio il problema del quartire e quant’altro e specifico solo quelli inerenti all’anzianità:
Per prima cosa si deve stabilire se l’imobile ha funzione di consumo o di investimento. DI consumo significa che ci vai a vivere dentro mentre di investimento significa che con esso devi fare leva per poi fare altro (ad esempio darlo in garanzia per fideiussini bancarie a fronte di acquisto macchinari aziendali eccetera).
Se parliamo in temrini di investimento la durata è 80 anni come da considerazion bancarie. Il valore su cui si può fare leva si calcola nel medesimo modo con cui si stabilisce il valore di un opzione su un titolo; al momento t=0, se l’immobile vale 100k euro, il suo valore bancario è appunto 100k euro. Nella prima mezza vita il valore diminuisce in modo lieve e abbiamo che l’immobile vale circa 85% del prezzo originario normalizzato dall’inflazione e tenendo conto delle variazioni di valore che subisce il quartiere. Ammettiamo che il quartiere rimane costante e con l’effetto dell’inflazione i nuovi immobili costano 200k euro (a parità di caratterisithce), il valore dell’immobile di 40 anni sarà di 170k euro (perde il 15% circa).
Da metà vita in poi la discesa inizia ad essere sempre più evidente fino ad arrivare al tempo t=80 in cui per la banca assume il valore zero.
Dal punto di vista del consumo, fino a t=40 i due valori coincidono, tuttavia inizia una discrepanza successiva. mentre per le banche l’immobile di considera defunto dopo 80 anni (per quelli in cemento armato si intende, altri hanno tempistiche differenti), per il consumatore l’immobile potrebbe essere ancora valido, magari per altri 40 anni. Il valore zero non esiste neanche l’anno della demolizione in quanto l’immobile è ancorato al terreno che continuerà ad avere un valore. Il valore del terreno cambia nel tempo (sia per via del fatto che un quartiere può diventare più di lusso che per via dell’inflazione) ma, cosa che nesusno considera, in base alle variazioni del piano regolatore.
Faccio un esempio: se oggi hai un appartamento in un terreno in cui il piano regolatore permette di costruire 5 piani fuori terra (e tu stai in un condominio di 5 piani) hai la proprietà di 1/5 del terreno come impronta a terra; cioè, se il tuo appartemtno è di 100 mq possiedi indirettamente 20 mq di terra. Se il piano regolatore cambia e permette di salire a 10 piani, in caso di demolizione hai potenzialmente 40 mq di terreno, cosa che garantisce al tempo t=anno di demolizione, un valore maggiore.
Alla fine, per la funziona consumo il valore dell’immobile decresce come un opzione ma con il valore minimo pari al valore della nuda terra considerando ciò che potenzialmente vi si può costruire sopra. UN terreno edificabile per condomini da 5 piani vale ad esempio 500 euro al mq, mentre uno per condomini da 10 vale 800 euro al mq e così via…
Spero di essere stato chiaro.
CHe poi è il motivo per cui in USA buttano a terra grattaceli di soli 50 anni. Magari il costo di ristrutturazione sommato al maggior valore del terreno (per via di nuovi piani regolatori o di nuove tecnologie) fa si che demolendo e ricostruendo nuovo si ha un ricavo per i proprietari maggiori del costo!
Concordo in gran parte con le tue tesi che sfatano il mito degli immobili come investimento, però vorrei fare alcune considerazioni:
Se compro un immobile per abitarci (con la mia famiglia) in un momento in cui non c’è bola immobiliare (come quello attuale) e senza ricorrere a mutui o finanziamenti,nè comprare un rudere (oltre i 50 anni), potrei arredarlo e personalizzarlo come mi pare, senza il rischio di essere mandato via dal proprietario dopo pochi anni, godermelo con tranquillità e magari più in là affittarlo o rivenderlo o lasciarlo in eredità ai miei figli….
Come sostenevi, il segreto è comprare in un periodo di forte calo del mercato (credo che siamo in questo momento vicini ai minimi storici), immobili di una certa qualità ed ubicazione. In ogni caso è sempre cosa buona e giusta DIVERSIFICARE i propri investimenti, anche perchè le perdite nel mercato finanziario possono essere MOLTO più pesanti di quel 40% da te accennato nella prima considerazione, mentre il mercato immobiliare è più lento nella ciclicità,ma anche nel crollo delle quotazioni…inoltre,sempre comprando nel periodo giusto, molti immobili, SPECIE DI PICCOLO TAGLIO (50/60 mq)come uffici o negozi in zone di pregio di alcune grandi città, possono rendere,riuscendo a locarli, anche il 7% annuo netto, che in tempi come quelli attuali, non rappresentano un disprezzabile investimento. Quindi, alla fine tutto è relativo….
Devi tenere conto però di altri 2 aspetti:
1) l’immobile nel tempo comporta spese di manutenzione e tasse di possesso anche se deprezza; I titoli di investimento non hanno manutenzione e se non rendono non si pagano tasse.
2) I titoli li liquidi facilmente in qualsiasi momento, un immobile in fase di contrazione è impossibile o quasi da vendere e continua a consumare soldi…
Cmq, in genere è sempre meglio immobili di piccola dimensione che sono meno difficili da piazzare!
Gentile Signor Patrizio,
mio marito possiede un appartamento in diritto di superficie, costruito nel 1985 nell’hinterland milanese, di 100 mq commerciali + box + cantina che ha posto in vendita da quasi un anno a 180.000 euro; non essendo in piena proprietà il suo valore di vendita imposto è di 130.000 euro; il comune in cui ha sede l’immobile non permette il riscatto del diritto di superficie che potrebbe sia rendere più appetibile l’immobile al potenziale compratore sia la fine dei vincoli di prezzo e altri vari; lei cosa consiglierebbe: vendere (=regalare!) a prezzo imposto di 130.000 oppure attendere (fino a quando?) un compratore che possa disporre della eventuale differenza che la banca non finanzierebbe? Oppure affittare? Le spese di condominio, tasse e bollette ammontano a 300 euro al mese pur se non abitato. Grazie per l’attenzione.
Le conviene liberarsene perché la pendenza del diritto di superficie rimarrà sempre attiva e ciò le limiterà l’uso libero della proprietà. Per di più il comune non vuole vendere quindi non può neanche uscire dall’impasse.
INoltre, 3600 euro annui di spese per il mantenimento mi sembrano eccessivi per un valore commerciale di soli 130 mila euro (parliamo di circa il 3% annuo per il mantenimento).
Quindi, considerando che il comune non vuole vendere e che non avrà mai piena proprietà del bene e considerando le spese di mantenimento, forse conviene vendere a 130 e investire il denaro su altre cose. Intanto si libera immediatamente di 3600 euro di debiti annui e già così ci guadagna, poi i 130 anche se investiti in btp al 2% sono cmq 2600 di incasso lordo (pari a circa 1500 al netto di tutte le varie imposte). CIò significa quasi 5000 euro di variazione flow cash annui. Certo che poi dipende dagli archi temporali che ha a disposizione che possono anche permettere investimenti in azioni o quant’altro a rese più alte dei btp e farle guadagnare anche il 5% o oltre all’anno…
Cmq in definitiva, fosse mio me ne sarei già liberato da tempo.
Prima di farneticare cose sul blog – con tanto di minacce di vario tipo- e lamentarsi poi che non vengono approvati i commenti, leggete questo articolo di Massimo Fini e capirete perché non mi metto a rispondere a tutti!
http://www.massimofini.it/articoli/gli-ammiratori-deliranti-e-la-sindrome-di-lennon
Non ho ne il tempo ne la voglia di mettermi a fare discussioni il sabato sera con 5/6 troll alla volta che farneticano nell’ordine di:
1) Sionismo
2) Complotti di vario genere
3) Morale dell’economia e del denaro
4) Credenze religiose varie su soldi e demonio
5) Superstizioni e credenze popolari erette a grandi verità assolute
6) Disturbatori mandati da attività concorrenti
7) Sfigati del sabato sera che non hanno una vita e vengono a far perdere tempo a chi ha altro da fare.
Ho inserito questo disclaimer in risposta a questo articolo in quanto ho visto che il 90% di questi commenti arrivano proprio qua.
Se la cosa dovesse perdurare mi troverò costretto a chiudere i commenti a tutti, anche a chi fa domande intelligenti o ha bisogno di aiuto.
Chi non è concorde con ciò che dico può sempre aprire un proprio blog e dire tutto ciò che gli pare in santa pace.
Quindi in definitiva, alla prima vena polemica o trollagine non vi approvo più commenti e cancello anche i vostri commenti precedenti.
Se pensate che mi impressiono delle minacce o dei ricatti non potete essere più in errore di così.
Egregio sig.Patrizio, ho letto con molto interesse il suo articolo e credo di aver imparato e capito molte cose,
vorrei comunque un suo consiglio in merito a questa situazione. Io e mio marito (53 anni entrambi) abitiamo in un appartamento di ns. proprietà (40 mq. con grande giardino e posto auto in zona sud Milano) acquistato nel 1993 a 95 milioni di lire e pagato in contanti.
Allora eravamo giovani ma soprattutto inesperti ed oggi sono convinta che avremmo potuto trovare di meglio a quel prezzo anche perchè l’appartamento necessitava di ristrutturazioni varie.
Comunque acqua passata…….lasciamo perdere. Abbiamo poi acquistato due box, uno di pertinenza per l’appartamento ed un altro sempre vicino a casa.
Inoltre abbiamo acquistato i muri di un negozio nel 2007 (30 mq. in una via di buon passaggio) a 40mila € ma con mutuo bancario di 10 anni a tasso fisso e con ipoteca sulla casa. Il negozio è affittato a 500 € al mese con regolare contratto. Ora il problema è che vorremmo cambiare casa, la nostra è decisamente piccola e ormai necessita di totale ristrutturazione. Adesso lo so, avremmo dovuto vendere prima del 2004 ma purtroppo non lo abbiamo fatto e, proprietà a parte, ora non abbiamo i soldi per fare questo passo. Lei cosa ci consiglia: vendere (o meglio svendere)
l’appartamento e magari un box e saldare il debito bancario e acquistare un nuovo appartamento con nuovo mutuo, oppure andare in affitto per qualche anno, ristrutturare il ns. appartamento e affittarlo, in attesa di tempi migliori per vendere e poi acquistare… ma a quale prezzo? (Se vendo a buon prezzo, poi devo acquistare a caro prezzo o no?). Non riesco a fare un buon ragionamento in merito anche perchè non ci sono certezze di mercato. Spero in un suo consiglio, visto che si può fare tesoro delle esperienze degli altri, soprattutto quando non ci sono interessi personali.
Preciso che attualmete lavora solo mio marito (con un buon stipendio, considerando che non abbiamo figli), io sono disoccupata ormai da tre anni.
Ringrazio e cordialmente saluto.
Anna
Non conosco bene la situazione immobiliare di milano ma, in generale mio muoveri così:
Al momento le case sono svalutate, sia quelle a vendere che a comprare, quindi se fate la manovra in contemporanea, al momento è più conveniente di aspettare i prezzi più alti. Perché? Se in tempo di vacche grasse l’immobile piccolo vale 100 e quello grande 200, la differenza è di 100. Se entrambi svalutano del 20% abbiamo che il piccolo vale 80 ed il grnade 160 e la differenza è 80. Significa che bastano 80 invece che 100 per passare dal piccola al grande.
Quindi in via teorica vendere immediatamente casa piccola e box auto e comprare casa grande in questo momento è più conveniente rispetto a quando tengono tutti i prezzi alti.
Il problema semmai è: secondo te è facile venderla la tua casa in questo momento? Io non essendo della zona non ti so dire se trovi facile acquirente. In ogni caso, non serve andare in affitto. Metti in vendita casa ei box auto. Non appena vendi la casa (anche a prescindere dai box) vai a comprare l’altra (che magari hai già selezionato per scrematura prima in modo da non perdere mesi fra la vendita e il nuovo acquisto). COmpri mettendo ipoteca solo sualla nuova casa e poi, non appena vendi i box accorci il mutuo. Se invece vendi prima i box e poi la casa il problema non sussiste ed il mutuo lo fai immediatamente più piccolo.
Al momento, oltre al prezzo basso delle case c’è anche il vantaggio dei tassi bassi che, se blocchi col fisso, ti permettono di fare buoni affari.
Un altro aspetto è che, chi vende una casa più grande, siccome costa molto, ha meno il coltello della parte del manico e quindi potresti vendere a prezzo buona quella piccola e comprare in modo più vantaggioso la grande.
Ottimo ragionamento…ormai la casa e un bancomat per lo stato…
Trovo molto interessanti i Suoi ragionamenti, per cui vorrei chiedere: è opportuno investire in una seconda abitazione di questi tempi? Immagino già la Sua risposta, però vorrei approfondire la mia situazione:
– abitiamo in piccolo centro urbano con figlia (di 6 anni) in modesta abitazione (60 mq.) di nostra proprietà (50%)
– siamo entrambi lavoratori dipendenti (da 24 anni io e circa 20 lei), ma con l’attuale crisi c’è la possibilità che io perda il lavoro.
– personalmente ho acquistato a poco prezzo (18000 euro) un rudere con piccolo appezzamento di terreno in zona montana (20 min da dove abitiamo)
– il mio sogno è rimettere il rudere per seconda abitazione (circa 75 mq. in 2 piani), (ed ho risparmi per farlo, circa 150k eu), usufruendo delle detrazioni fiscali (50% di max 96k eu in 10 anni).
Considerando il momento attuale ed i seguenti punti fondamentali:
1) lavoro precario
2) che questa seconda abitazione è per me un desiderio che si potrebbe avverare.
3) che non vorrei perdere valore dei miei risparmi.
Qual’è il Suo consiglio?
Rischiare e rimettere il rudere cercando di prendere le detrazioni?
Rivendere il rudere?
Aspettare e con i risparmi cercare altri investimenti?
In attesa di un Suo gentile riscontro, invio i miei più cordiali saluti.
Archim
Allora, in contro tendenza rispetto agli altri commenti, io opterei per fare il passo, perché:
1) 96k di detrazione in 10 anni sono circa 15.000 euro ripresi (poi dipende dalla vostra dichiarazione dei redditi, ma ipotizzo un 30% di aliquota) che cmq, visto che il posto a rischio è uno solamente non dovrebbe venire a mancare.
2) La ristrutturazione, considerando la crisi edilizia, potrebbe venire a costare un po’ meno del solito.
3) In ogni caso, una casa in centro di 60 mq non è difficile da vendere, quindi, non appena finita quella in montagna dovrebbe velocemente reintegrare.
4) L’appezzamento di terra potrebbe far comodo per coltivazione, magari qualcosina fatta in casa che fa rientrare prima delle spese (qua in Sicilia ci sono molti che con questi tempi di crisi si sono messi a coltivare verdure ad uso personale risparmiando un bel po’, certo non diventa ricco ma, se ha la passione i risparmi possono essere anche di un centianio di euro al mese).
5) è un suo desiderio che vuole realizzare, tanto vale, anche se la convenienza è in bilico, di farlo
6) Per la perdita di valore di risparmi il discorso è più lungo: da un lato si dovrebbe considerare il luogo dove è ubicata (zona montana di quale parte d’Italia? una cosa è trasferirsi da catanzaro alle colline vicine, un’altra da bologna verso gli appennini) se è facile rivendere o meno. Cmq nel caso lei dovrebbe vendere quella di città che in ogni caso ha meno problemi.
certo poi deve considerare altre cose che uno magari non considera in prima impronta:
1) il costo dei riscaldamenti potrebbe essere sensibilmente più elevato
2) magari inn una casa per conto proprio può istallare pannelli solari o camini che in un appartamento di città potrebbe non poter fare
3) deve considerare i costi di spostamento da più lontano più gli eventuali disaggi da neve o quant’altro
4) Le prospettive di istruzione e di lavoro di sua figlia in futuro (in città va all’università o alle superiori con i mezzi pubblici, in montagna potrebbe significare doverla accompagnare, oppure affittare la stanza fuori per l’uni ecc, dipende da come è pratico andare e tornare dalla città)
5) i tempi morti ed i servizi in loco (a parte i costi, se ci vuole mezz’ora in più per andare o tornare, in un anno si accumula un sacco di tempo passato in macchina, inoltre potrebbe occorrere l’auto per andare anche ad imbucare una lettera) e sono cose da considerare.
fatte tutte queste premesse, se è un suo desiderio, io in lei mi sarei già buttato. Magari può far fare i lavori a poco a poco e, se perde il lavoro bloccarli momentaneamente e continuarli in tempi migliori.
Buona fortuna.
Ciao Patrizio
Ho letto con interesse e tutti i commenti, ma sono più confuso di prima…
Facciamo un esempio concreto, ho ereditato 200k€, come li investo?
Ho pensato di comprare dei piccoli immobili nel centro storico di una cittadina marchigiana (vivo qui da sempre quindi conosco il tessuto), a 40-50k€ per circa 50mq.
Si trovano interessanti occasioni, e ho pensato di sistemarli e rivenderli uno alla volta (nel senso che solo quando ne ho venduto uno passo al successivo).
Tieni presente che il ristrutturato sta a 1800€/mq.
Mi sembra una strategia prudente per chi vuole iniziare ad investire nel settore immobiliare.
Cosa ne pensi?
Grazie
Facendolo una alla volta potrebbe andare.
Deve controllare se c’è mercato effettivo, cioè, a comprare compra immediatamente, ma poi è sicuro che, anche se il prezzo del ristrutturtato sta a 1800 al mq, che si riesca effettivamente a vendere? Spesso tutti dicono i prezzi stanno a tot ma le case rimangono invendute per anni…
Se lei cmq è sicuro che si rivende facile si può lanciare magari con un primo piccolo immobile, lo ristruttura e lo rivende, poi passa ad un altro ecc. A limite, ad un certo punto ne potrebbe lasciare uno per affitto studenti o altro, giusto per diversificare.
Salve Sig. Messina,
complimenti per il blog e per il suo approccio così eclettico ai problemi, davvero non comune.
Posso porle anche io un quesito?
Una mia conoscente mi ha proposto l’acquisto di un grosso immobile (600mq) in una piccola città di cintura ma posto in centro storico. L’immobile è secolare e in pessimo stato di conservazione, necessita di sostituzione infissi, impianti riscaldamento, ecc.
Io penso ne verrebbero fuori circa 3 alloggi con giardino e posto auto.
Ovviamente la spesa è elevata per la ristruttturazione ma non per l’acquisto; è una proprietà stimata sui 500.mila e a me (per questioni affettive) verrebbe ceduta a 150.
Io ho un lavoro fisso nel pubblico e non avrei difficoltà ad accedere ad un mutuo per l’acquisto.
Ho una liquidità di circa 100 mila.
Secondo lei ha senso lanciarmi in un’avventura simile?
Potrei accedere ad un mutuo prima casa se poi successivamente creo divisioni per poter venderne delle parti?
Questo è il punto cruciale, capire cosa mi conviene fare, io ho interesse a tenere per me una porzione solo di 100mq. e il resto devo venderlo.
La divisione e vendita delle parti mi è necessaria per potermi finanziare la ristrutturazione.
Dalla mia ho solo la possibilità di un impresa edile fidata (parenti).
Grazie in anticipo per la sua attenzione.
Allora, di convenire conviene visto che dice che vale 500k ma la può prendere a 150k.
Il problema principale è il mutuo prima casa in quanto deve poi aspettare 5 anni prima di poter rivendere. Se vende prima deve rimborsare la parte di agevolazione ottenuta e, se non erro c’è pure una sanzione del 30% del plusvalore sul nuovo valore di vendita.
Quindi può operare in questi modi:
1) Utilizza un mutuo standard (quello non prima casa per intenderci) e poi è libero di fare ciò che vuole.
2) Utilizza un mutuo prima casa, fa i lavori, non le separa formalmente per 5 anni e, solo dopo, fa la separazione ufficiale e rivende le parti di cui vuole liberarsi (in questo caso però deve considerare che dovrà pagare tasse su tutti i 600mq per almeno 5 anni…).
3) Fa mutuo prima casa, sistema e divide immediatamente, le vende e, pazienza, si paga le sanzioni nonchè l’eliminazione delle agevolazioni sulla parte eccedente quella che tiene per lei.
Ora, siccome la sanzione è 30% sul plus valore, ammettiamo che lei compra per 150k (cioè 250 euro al mq), gia, anche dividendole immediatamente senza lavori mi ha detto che varrebbero circa 500k (cioè circa 840 euro al mq). Suppongo che ristrutturate arrivamo almeno a 1.5k euro al mq. Significa che, se tiene per lei 100mq e ne rivende 500mq, ha potenzialmente un incasso di 750k euro al cui costo di competenza è di 120k euro. Singifica che ha un plusvalore di 620k euro
Ora, la sanzione su 620 mila euro è salatissima ed inoltre (se non erro il 30% del plusvalore, quindi oltre 180k euro di sanzione), il beneficio per il mutuo prima casa deve in ogni caso rimborsarlo al 80%… Visto che la parte che la parte che tiene per se è solo il 20% del totale.
A questo punto, sicuramente la soluzione 3 è da scartare.
Rimangono la 2 e la 1.
La 2 ha sicuramente il beneficio del mutuo prima casa, tuttavia deve sobbarcarsi un imu per tutto l’immobile (qua dipende da come è accatastato, però se è registrato per 500k euro e considerimao un imu prima casa siamo sulle 2000 euro annui, + spazzatura e quant’altro).
Penso che, tutte le spese aggiuntive sono maggiori del beneficio del mutuo prima casa, o comunque vanno ad eliminarlo, inoltre rimane con tutto l’immobile sul groppone per anni.
Alla fine direi che la più conveniente è la soluzione 1, con mutuo standard. Lo compra con mutuo al 100% (non dovrebbe avere problemi a farselo concedere), poi con i 100k che ha a disposizione fa la divisione formale e ristruttua il primo pezzo da vendere. NOn appena venduto rientra di quasi tutti i soldi e si può sistemare il secondo pezzo e così via.
Io farei così.
In questo momento storico in cui i prezzi delle case sono crollati, ipotizzando di avere una disponibilità economica (120mila euro) che consenta di comprare un bilocale di recente costruzione e in buona posizione, può avere senso acquistare per metterlo in affitto a 500 euro mensili (350 al netto di tasse)? Se i cicli del mercato di cui parla sono abbastanza veritieri (e qui la cito: “Certo che, se devi vendere, vendi in un momento di alto valore che, in media, si presenterà dopo circa 12/13 anni rispetto al minimo. Qualche volta prima qualche volta dopo”) tra 15 anni avrei guadagnato 63000 euro con l’ affitto e probabilmente il bilocale avrà acquistato valore. Può andare come ragionamento? Ovvio che investendo in azioni probabilmente con una base di 120mila euro in 15 anni guadagnerei di più, se solo fossi esperto come lei, ma non essendolo, il rischio è affidarmi a trader/broker che mi potrebbero anche consigliare male, molto male. Che fare?
Sicuramente il ragionamento è corretto.
Il problema potrebbe derivare dalla parte affitto. E’ sicuro di trovare un inquilino? e se trova un inquilino che non paga?
Deve prendere un rischio di incertezza dovuto all’inquilino. Superato questo rischio più o meno le cose dovrebbero andare bene.
Sig. Messina,
la ringrazio davvero con sincerità, in primis per un fattore umano che è la sua generosità,perché lei mette a disposizione altrui, pubblicamente, una competenza maturata in anni di seri studi e di costante aggiornamento laddove molti altri ti fanno portare documenti, prendere appuntamenti e girano in tondo per potere alla fine dire in buona sostanza la stessa cosa. Lei mi ha risposto in due giorni e si è messo nei miei panni.
Poi la ringrazio per il consiglio in sé,perché il suo ragionamento mi pare “logico” pulito ed era un poco quello che a naso pensavo anche io ma ora mi sento molto rassicurata dal suo parere perché lei è chiaramente un professionista competente.
Comunque se le cose andassero bene (con un pizzico di fortuna) chissà che non possa avere poi un piccolo gruzzolo da investire, sarà sicuramente lei il mio consulente : – )
Salve Patrizio
grazie per i suoi contributi, ma la mia domanda è:
“a me risultano solo due modi per acquistare senza soldi, la vendita con riserva di proprietà e l’affitto con riscatto.
Ci sono realmente altri modi?
Grazie e buon lavoro.
Dovresti chiedere ad un esperto di investimento immobiliare come Bardolla.
So che esistono gli acquisti a straccio e cose simili ma non mi sbilancio visto che non sono un consulente di investimento immobiliare.
Salve e complimenti per tutto lo scritto. …lei cosa mi consiglia di fare? Ho un mutuo aperto prima casa e mi mancano 15 anni pari a 100k per 600 euro al mese. Questi 100k li ho sul conto.
1. Chiudo il mutuo e me ne resto dentro
2. Chiudo il mutuo vendo casa investo 230k e vado in affitto
3. Continuo a pagare il mutuo e investo i 100k ?
@ Marco
Dipende dalla sua situazione personale:
Intanto il mutuo è a tasso variabile o fisso?
Se è a tasso variabile al momento paga pochi interessi ma le cose in futuro potrebbero cambiare; ha due scelte: 1) lo liquida immediatamente e non subisce sorprese; 2) lo fa convertire da tasso variabile a fisso (se il contratto lo prevede) e si assicura il tasso basso.
Se invece è a tasso fisso le scelte sono: 1) ha un tasso basso e non fa niente; 2) ha un tasso alto e le conviene liberarsene liquidandolo.
Poi c’è il problema euro. E’ sempre più alta la pressione dell’opinione pubblica a uscire dall’euro, nonchè anche quella estera a farci uscire. Il mutuo è contrattato in euro o in lire? Se è in euro e si dovesse andare verso un cambio di valuta le conviene liquidarlo prima, altrimenti può rimanere com’è.
Delle 3 opzioni che mi ha elencato al momento conviene al momento temporeggiare, quindi la 3. Tranne che ha situazioni che ho elencato prima.
Dovrebbe essere più specifico su le cose di contorno altrimenti il consiglio può essere sbagliato. Tipo, il tipo di lavoro, il suo reddito, dove vive, che prospettive personali ci sono eccetera.
Vivo a rimini la somma dei due stipendi e di circa 3000 euro,il mutuo è in euro tasso variabile.vorrei tutelarmi il futuro quindi conviene chiudere il mutuo e viverci dentro….chiudere il mutuo vendere investire i 250k e con gli interessi pagarci l’affitto. ….oppure continuare a pagare il mutuo e investire i miei 100k ?
Allora,
la prima cosa che puoi fare è chiedere alla banca se ti possono bloccare il mutuo a tasso fisso. Se si ti conviene esercitare l’opzione e così ti garantisci il tasso basso fino a scadenza (a breve penso che possa esserci un rialzo dei tassi).
A questo punto ti ritrovi in due condizioni: Hai il tasso fisso bloccato e basso, oppure rimani con il tasso variabile. IN entrambi i casi al momento il tasso è basso e finchè perdura ti conviene temporeggiare e continuare così come stai facendo adesso. Se sei bloccato a tasso fisso puoi temporeggiare fino anche alla fine (fermo restando l’Italia non esca dall’euro), altrimenti, sia se rimai a tasso variabile ma i tassi salgono troppo, sia che usciamo dall’euro, converrà poi che liquidi il mutuo e ti proteggi.
Al momento non conviene investire i soldi della casa in quanto il mercato è fortemente volatile ed incerto e quindi meglio tenersi la casa ma, al contempo, i 100k euro che hai a disposizione conviene che li investi ben diversificati e facilmente svincolabili in modo da liquidare il mutuo non appena le cose lo rendono conveniente.
Spero sia chiara la strategia che ti consiglio di adottare. Ho cercato di spiegarla in modo semplice ma a volte le scelte possono essere contro-intuitive.
Commento del 10/12/14
Buona sera, fortunatamente ho già una casa di proprieta è un contratto a t.ind. sto valutando l’idea di acquistare una seconda casa visto i bassi prezzi e interessi di mutuo cmq con tutte le agevolazioni della prima casa. Pensavo di aprire un beb per pagare il mutuo e magari guadagnarci qualcosa. Un investimento di c.a 150e a Roma o provincia. Vista la sua esperienza pensa sia un buon investimento!? É il periodo giusto per comprare una casa e aprire un mutuo!? Grazie
Salve,
io aspetterei un po’ per vedere come volge la politica estera. Nell’ambiente si fanno sempre più insistenti le voci di commissariamento dell’Italia o la sua fuoriuscita dall’euro e ciò potrebbe essere difficile da gestire con un mutuo sulle spalle. Fossi in lei, visto che si tratta di seconda casa, aspetterei alcnora un annetto e vedere dove si va a a parare, poi ne ridiscutiamo.
Grazie del consiglio.. sa con questi tassi di mutuo e con le tante case invendute nn so se posso resistere.
Salve sig. Messina, volevo sapere cosa ne pensa lei della possibilità di comprare senza mutuo un piccolo appartamento al mare (50/70 mila euro) per poi affittarlo per brevi periodi o andarci a passare le vacanze.Grazie
Considerando il basso costo potrebbe essere una buona idea.
Buongiorno Patrizio e grazie per questo bell’articolo. Ho anche io una domanda che mi è venuta in mente parlando con una mia parente in questi giorni.
Lei ha acquistato casa a Trento, perché era stata assunta là e credeva ci sarebbe rimasta. Così lei e il convivente hanno acceso un mutuo a 30 anni a tasso fisso ed hanno acquistato un condominio nuovo, finito un paio di anni fa. Ora però lei è stata trasferita a Pesaro; per ora si trova in affitto ed ha messo in vendita la casa a Trento.
Purtroppo le case si sono svalutate e vicino alla sua casa di Trento hanno costruito altri appartamenti nuovi simili, i quali però costano circa 30.000 euro in meno (da 224 siamo passati a 180).
Un consiglio da parte tua su come gestire questa situazione? Vendere calando il prezzo e perdendo un po’ di soldini o affittare, nel frattempo che l’edilizia torni a salire? Dai commenti qui sopra mi pare che il valore degli immobili dovrebbe tornare a salire intorno al 2020.
Grazie della tua risposta
Il porblema è che gli altri continueranno a costruire quindi la tua amica dovrà combattere contro tre venti contrari: 1) quando finisce la crisi; 2) i costruttori che continuano a buttare case nel mercato che saranno sempre più nuove; 3) nel frattempo ci paga le tasse di possesso.
Ammettiamo che nel 2020 si riprende il mercato, nel frattempo la sua casa è 10 anni più vecchia delle altre e ciò significa che deve togliere almeno 15/20 mila euro rispetto agli altri, a cui si sommano i costi di mantenimento (e di affitto durante il periodo in cui non riesce ad affittare). Secondo me la cosa matematicamente più conveniente è vendere immediatamente (ma venderà a meno di 180k, visto che cmq il nuovo ha questo prezzo, lei dovrà scendere a 170), e appena incassato comprare casa a pesaro (la crisi c’è sia a trento che a pesero e quindi anche i prezzi di pesaro sono più bassi).
Buon giorno sig. Messina. Avrei bisogno di un consiglio.
Mio figlio sposato da 4 anni, vive in un appartamentino di proprietà con un residuo di mutuo di €90.000, sono in attesa di un figlio e hanno deciso di comprare una casa più grande. Il problema è il seguente: è stato stipulato un compromesso di vendita senza penale per l’acquirente, in quanto si è riservato l’acquisto all’esito della concessione del mutuo da parte della banca; mio figlio intanto si è impegnato all’acquisto di una casa più grande, sempre con concessione di un mutuo, con esito già favorevole per la concessione da parte della banca erogante il mutuo, quindi è in procinto di stipulare compromesso per l’acquisto, ma il venditore non vuole legarlo all’esito della vendita. Da parte mia ho proposto a mio figlio di rilevare io l’appartamento se non andasse a buon fine la vendita, eventualmente accollandomi il residuo del mutuo o addirittura estinguendolo da parte mia avendo la possibilità di farlo. Lei cosa ne pensa? potrebbe essere una soluzione giusta? quali potrebbero i rischi sia per me che ho già una casa di proprietà, che per mio figlio che in quel caso venderebbe a una persona che non sarebbe prima casa.
Eventualmente ci sono possibilità (leggi che lo permettano) di fare un passaggio in mio favore visto che sono il genitore, senza che venga considerata seconda casa, magari riservandomi solo il diritto di usufrutto?
Ringraziandola per l’attenzione Porgo cordiali saluti Orazio.
Da parte tua c’è il problema che di fatto diviene una seconda casa, quindi c’è un imu più alta e, nel caso percepisci una pensione sociale (o eventualmente sua mglie) questa rischia di essere tolta perchè risultate più ricchi. Se non ci sono problemi di assegni che si perdono per il reddito, il problema è solo un imu più alta.
Per tuo figlio il problema di cederla a te non sussiste in quanto sarebbe una semplice alinazione di un bene. Lascerei perdere la vednita senza garanzia del nuovo immobile in quanto rischia di rimanere senza ne l’uno ne l’altro. Quindi effettivamente è meglio che compra lei.
Potrebbe fare così: lei si fa garante del vecchio immobile senza neanche comprarlo; suo figlio stipula il mutuo per il nuovo portando la sua garanzia sul vecchio; non appena viene approvato il nuovo mutuo e compra la nuova casa suo figlio procede alla vendita del vecchio immobile liberando lei da fare da garante; con i soldi che prende va estinguere il vecchio mutuo.
Altrimenti la sua soluzione: lei compra il vecchio immobile con il debito residuo dandogli l’usufrutto; lui procede con il nuovo immobile; lei poi può decidere di rimanere con il vecchio lasciandogli l’usufrutto (accollandosi tasse di possesso eccetera), oppure rivenderlo (magari non immediatamente) a prezzo di mercato (con lo stabbene del figlio se è usufruttiario) e dividere l’incasso (lei si tiene almeno i 90k euro che ha anticipato ed il resto lo da a suo figlio, oppure dividete diversamente come vi pare).
Queste sono le 2 soluzioni possibili. Certo che ci sono da tenere in considerazione le tasse notarili ogni compra/vendita.
La ringrazio per il suo consiglio molto chiaro professionale ed esaustivo.
Cordiali saluti Orazio
Salve Sig Messina,
Mi sono imbattuto per caso in questo Blog e nn ho potuto fare altro Ke leggere tt l articolo oltre ai commenti fino all ultimo, attratto dalla gradevole chiarezza con cui vengono spieGati gli argomenti.
COMPLIMENTI!!!
Lavoro a tempo indeterminato a 50 km da casa. Nella città dove vivo mi ero iscritto ad una cooperativa sociale edilizia Ke è in procinto di costruire degli appartamenti. Per rispetto della graduatoria io prenderei un 120 mq al primo piano a circa 220 mila. La palazzina e di 5 piani.
nella città dove lavoro i prezzi sono sensibilmente più alti e difficile trovare nuove costruzioni.
nella mia città la costruzione dovrebbe avvenire in 18 mesi. Attualmente dispongo di circa 170 mila.
mi conviene acquistare?
cercare qlc altro nella città dove lavoro, eventual mente anche vecchio?
I materiali Ke utilizzano in queste cooperative sono validi o si bada solo al risparmio?
Grazie per l attenzione Ke vorrà porre alla questione proposta.
saluti
Il prezzo mi sembra buono, siamo poco sopra i 500 euro al metro lineare.
Il problema della coperativa sono di 2 ordini:
1) Se cerca di rivendere deve aspettare in genere le finestre temporali adatte (mi pare che si può vendere una volta ogni 5 anni per 6 mesi) e quindi, se per caso dovesse vendere trovare l’acquirente non è facile. Un mio amico rinunciò ad una casa anni 80 costruita sotto cooperativa proprio per questo: doveva comprare e poi aspettare per 2 anni che il proprietario facesse l’atto. Nons i è fidato!
2) Devi stare attento che la cooperativa non fallisca nel frattempo. Su mi manda rai tre ne parlano spesso di gente che finisce con il dover pagare due volte per la stessa casa, una alla cooperativa e poi ripagare quasi del tutto una seconda volta per non farsela portar via dai creditori della coperativa. Quindi, se ti lanci in questo tipo d’acquisto cerca prima di farti una assicurazione apposita che ti protegga dai fallimenti del costruttore o della coperativa. Il costo è circa del 3% del valore assicurato (puoi chiedere in banca o in un assicurazione tipo i lloyd). Certo, spendi 6 mila euro ma sei tranquillo.
Il vecchio lascia perdere tranne che ti fanno un prezzo pazzesco.
I materiali che usano sono quelli secondo lo standard di legge. Certo non emttono le cose più pregiate. Poi gli interni puoi in genere optare per fargli metter cose migliori (ovviamente di chiederanno di più) oppure gli dici di lasciare grezzo e pagare meno e poi te la rifinisci da solo.
Potrei acquistare casa cm investimento, nel senso di venderla dopo qlc anno e nel frattempo prendere qlc in affitto dove lavoro.
No se compri con coperativa per i motivi che ho appena citato.
Salve Signor Patrizio,anche io chiedo un consiglio.Vivo in una villetta a schiera di 200mq ,compresa la taverna e la soffitta,con mia figlia di 16 anni.Sono separata e la casa mi è stata assegnata.Ora sarei intenzionata a vendere alla stessa cifra con la quale ho acquistato casa 10 anni fa.Con il ricavato darei metà soldi al mio ex marito e con la quota restante acquisterei un’abitazione presso un’altra zona,economicamente accessibile.Sono molto combattuta e non so cosa fare se vendere e acquistare,vendere e affittare una casa per me oppure stare qua buona buona.Attendo un consiglio.Grazie e buon tutto.
Allora, se vende le conviene ricomprare contestualmente in quanto tutto il mercato è in basso e per lei non c’è differenza. Se vende e poi ricompra dopo potrebbe anche capitare che il mercato si riprende e poi rischia di comprarci poco.
Al più, se non ancora convinta del dafarsi potrebbe anche valutare di affittare questa attuale e affittare per lei e vi dividete l’affitto a limite (è una terza via). Cmq, se opta per vendere compri contestualmente.
@ Gianluca: Sconsiglio vivamente di acquistare “sulla carta”. Negli ultimi tempi, causa crisi, diverse imprese sono fallite nella mia zona lasciando incompiute le costruzioni. Chi aveva comprato sulla carta, oltre al mutuo ora si trova in affitto e con una causa legale in corso (e intanto deve pure anticipare le spese legali per l’ avvocato). Poi, per capire se il prezzo proposto, ovvero 1.800 erotti euro a MQ è a buon mercato (120 metri quadrati a 220mila euro sono 1.833 euro a metro quadrato) deve quantomeno visionare altri appartamenti nella sua zona. Si rechi presso un paio di agenzie immobiliari e vada con loro a visionare più soluzioni possibili facendo conto di quando costa al metro quadrato ciò che le propongono. Dopodichè trarrà le sue conclusioni da solo. Consideri che “sulla carta” si vende sempre a meno rispetto al “già costruito” proprio per il rischio di cui si fa carico l’ acquirente. Quindi se su appartamenti nuovi, della stessa tipologia che le propone la cooperativa, già costruiti, il costo medio é inferiore, sa già che può trovare di meglio. In ogni caso, come detto, in questo periodo storico in cui l’ offerta supera la domanda, sconsiglio di acquistare sulla carta.
@ Vittorio
@ Gianluca
E’ come dice Vittorio, avevo letto male pensando che fossero 120k€ per 220 mq, invece sono 220k€ per 120mq quindi il prezzo sale a oltre 1800 euro al metro lineare. A questo punto non vonviene di sicuro, oltre ai lati negativi che avevo già messo in evidenza.
Ciao Patrizio,
l’articolo è interessante e analizza molto bene l’acquisto dell’immobile secondo parametri necessità effettiva / spesa.
Mi viene però da farti alcune domande:
Sei mai stato in affitto? Se sì, per quanto tempo? Ora sei in affitto o hai una casa di proprietà?
Questo perchè nell’articolo non tieni in considerazione che una casa non è un’auto (il famoso leasing) o una branda, è una casa.
Abitare in affitto ti costringe a vivere in una casa non tua e quindi a sottostare a scelte del reale proprietario.
Ti faccio solo alcuni esempi:
1-faresti dei lavori di restauro? chi li paga? se il proprietario non li vuole fare?
2-Compreresti un mobile, un armadio, un letto? se traslochi poi che ci fai? te lo carichi? Se non lo compri quindi vivi una vita con dei mobili “rimediati”?
3-Hai mai litigato per un muro con la muffa? Il proprietario non ne vuole sapere di riparare il tubo, che fai traslochi? cerchi di nuovo casa? o la spesa la affronti tu?
4-Se hai un figlio e prendi in affitto una casa a 4 vani, ti sistemi e poi dopo 5/10 anni il proprietario ha bisogno della casa, che fai? traslochi? sposti tutto? e l’asilo di tuo figlio sotto casa?
Mi scuso per essermi dilungato ma queste sono solo ALCUNE delle motivazioni che spingono una persona ad acquistare la SUA casa e che tu non hai considerato nell’articolo, valido ripeto, ma forse un pò troppo basato sui soldi e non sulle effettive necessità della persona.
Allora, il discorso è stato trattato diverse volte ma tu hai messo in luce alcune cose che altri non hanno evidenziato, quindi ti rispondo.
Allora, sono sempre stato in affitto, quindi per 10 anni. In particolar modo, primi 2 anni in Italia, poi 1 a Londra, 6 mesi in Islanda, altri periodi fra Francia, Germania. Poi un periodo in Nord Italia e ora a Catania.
Risposte singole:
1) Perchè uno deve affittare una casda da restaurare? Mentre che scegli scegli quella già utilizzabile. Se i lavori sono per rendere abitabile una casa li deve pagare il proprietario a norma di legge (se non vuole lo obblighi coercitivamente). Se invece è un tuo capriccio, cioè vuoi cambiare i pavimenti e cose simili per un tuo gusto stilistico personale, sono sotanzialmente fatti tuoi (ripeto sarebbe meglio affittarne una già come ti piace piuttosto che trasformarne una). Calcola comunque che molti dei lavori che si possono fare, tipo ridipingere muri, mettere carta da parati, ridipingere porte, ringhiere e simili, si devono rifare periodicamente. Il contratto di affitto prevede la durata di 6 anni rinnovati di 6 anni alla volta tacitamente. Se quindi li fai all’inizio di ogni periodo comunque dopo 6 anni sarebbero quasi tutti da rifare e non perdi soldi (avresti avuto lo stesso costo in una casa di proprietà).
A questo punto potrebbe capitare che voglia la casa indietro prima della scadenza (che so, sposa la figlia): in questo caso ti deve pagare la quota parte dei lavori (dimostrati con fatture), del tempo che ti ha sottratto. Se ad esempio hai speso 3.000 euro e lui di butta fuori dopo 1 anno (su 6), ti deve rimborsare 2.500 euro. Se ti butta fuori con 6 mesi di anticipo 500 euro e così via. Se on paga, al solito rimborso coercitivo.
Per il fatto che non vuole i lavori ci sono due distinguo: i lavori come tintegiatura eccetera non può opporsi in quanto non fai modifiche all’immobile quindi lui deve rispettare solo il contratto a 6 anni. Certo che se vuoi cambiare pavimentazione, abbattere il muro eccetera ti può dire di no: se è un opera per renderla abitabile e salubre vedi l parte iniziale, se no, ti arrangi. Ma ripeto, perchè uno dovrebbe affittare una casa dove fare questi tipi di lavori? il bello dell’affitto è che scegli come ti piace, non è come comprare che magari vai in una da restaurare oer risparmiare.
2) Le misure sono standard. UN letto matrimoniale è sempre 160×190 per dire, gli armadi pure, tranne che te li fai fare su misura. Io ho traslocato diverse volte e mai nessun problema. L’unico mobile che può dare problemi è la cucina che a volte sono ad angolo. Però calcola che se segli bene le case da affittare non hai problemi a traslocare, ci sono aziende specializzate in questo. Ovvio che nel mio caso in 3 casi ho affittato case ammobiliate e solo la prima avevo i mobili che ho dovuto mettere in un garage aspettando il ritorno. Ma il mio è un caso particolare perchè sapevo che erano allontanamenti di mesi e non di anni.
3) Gli fai scrivere da un avvocato e lo obblighi coercitivamente. NOn può opporsi in questi casi. Il proprietario, sarà anche il padrone ma non è dio. La spesa la affronta lui essendo il proprietario.
4) Il mondo è pieno di asili, e di case. Allora gli americani che si spostano la media di 10 volte in una vita lavorativa (cambiando stato) che fanno, si suicidano. L’europa l’abbiamo fatta per assomigliare agli USA, e forse è meglio abituarsi all’idea di essere sempre in movimento. In ongi caso, se ti manda prima della scadenza naturale perchè gli serve, le spese di trasloco e ricerca di un nuovo immobile sono a carico del proprietario non tuo. LA legge italian è totalmente a favore di chi affitta non del proprietario solo che la gente non lo sa. Vai da un avvocato che ti risolve tutto se fa ostruzione.
Certo, parto dal presupposto che sia affittato in regola non alla buona.
Il problema del acquisto, con mutuo intendo, è che compri la casa al doppio del prezzo (cioè un immobile da 200k euro ti viene a costare 400 alla fine), e ti incementi i piedi.
Io mi sono spostato un sacco di volte per far carriera, conosco amici che non l’hanno voluto fare ed ora sono a spasso e col mutuo che gli pagono i genitori. Purtroppo non sono più gli anni 60 e bisogna adeguarsi alle nuove circostanze. Se vedi le varie trasmissioni di approfondimento politico sono piene di gente che si lamenta perchè è a spasso ma non si può muovere per prendere lavori a pochi centinaia di chilometri.
Potrei farci un libro con i soli casi che conosco personalmente di persone totalmente rovinate da un mutuo: da chi ha perso la casa, a chi ha perso la carriera, a chi è rimasto senza lavoro a chi, cosa molto frequente in Sicilia, non può trasferirsi con la famiglia all’estero perchè, essendo con mutuo attivato non ha lo stabbene dell’aire (e quindi c’è il marito che lavora all’estero e il resto della famiglia che rimane qui, finta che è per non spostare i ragazzi o per suocera malata, quando invece non lo possono legalmente fare…).
Trovo molto interessanti le opinioni che hai sul mercato immobiliare e cosi pensavo di sottoporti una situazione per avere una tua valutazione .
Abitazione acquistata 2 anni fa’ circa prezzo 70.000 (sembra ottimo per la zona ,acquisto asta)
Cosa faresti per capire come ottimizzare i profitti?
Tipo a quale cifra minimo saresti disposto a vendere (considerando che per i primi 5 anni dell acquisto sono previste plusvalenze del20 %)
Affitto per 3 anni poi vendita?
O affitto fino a periodi migliori?
Per ora affitterei fino a periodi migliori visto che hai fatto un affarone iniziale puoi permetterti un minimo di rischio d’attesa.
Salve sono Davide e ho letto le sue recensioni sugli investimenti immobiliari. Penso proprio di pensare uguale, ma ho’ dei forti dubbi sull’acquisto di una seconda casa, anche perche’ frequento la zona da anni che mi piace. Sono a parole e debbo fare un sopraluogo a folgaria zona San sebastiano. Trattasi di appartamento ristrutturato nel 73, fa parte del centro storico databile primi del 900, primo piano con balcone, entrata indipendente. 1 bagno, 2 camere matrimoniali cucina e salotto insieme per un totale di 64 metri. In piu c e’ la soffitta che si accede tramite scala retraibile. Pavimenti anni 70 linoleum nelle camere e vasca in bagno invece che doccia. Ho’ saputo da gente in zona che e’ invenduta da 4 anni e vogliono 100.000. Siccome c e’ da sistemare ho pensato di offrirgli non piu’ di 70.000. Io non so come andra’ il mercato prossimamente o quando ricomincera’ a crescere il mattone. Mi puo’ dare il suo giudizio e anche come sara’ nei prossimi anni, se dipende anche dal governo. Saluti
Salve,
gli altri ne vogliono 100.000 con condizioni dell’immobile simili al suo oppure con ristrutturazione già effettuata?
Perchè cambia, se deve comprare a 70 e poi rivendere a 100 dopo ristrutturazione ci vai al massimo a pari. Se invece compri a 70, spendi magari 10/15 per ristrutturare e poi rivendi a 120/130 ci guadagni.
Nel prossimo anno potrebbe esserci una piccola ripresa del mattone per via dell’ignezione di liquidità del cosiddetto quantative easing di Draghi che dovrebbe far rimettere in moto l’economia (guerra alla Russia a parte…).
Tuttavia nel lungo periodo non mi aspetto miracoli visto che la popolazione italiana sta diminuendo e con essa la domanda di immobili.
Buonasera Sig Messina, grazie in anticipo per il supporto.
Ho 75k da parte e con quella cifra potrei comprare un bilo in zona venezia terraferma con una rendita affitto del 8% lordo, 6.2% netto (tra tasse imu etc)
L immobile è stato ristrutturato all interno ed è già locato quindi null altro da investire. Unica nota dolente è l edificio datato anni 30 (recentemente rifatto tetto)
Cosa ne pensa? L anzianità dell edificio può pregiudicare l investimento? Con quelle somme potrei buttarmi su altri strumenti d investimento?
Cordiali saluti
Le’dificio che tecnica costruittiva ha?
La ristrutturazione è stato solo degli interni o anche strutturale?
Se la ristrutturazione è stata fatta in modo serio può tirare avanti almeno altri 30/40 anni quindi può comprare tranquillamente. Se invece è stata sooo una cosa di facciata il tempo si riduce notevolmente, specie che stiamo parlando di una zona lagunare.
Complimenti Patrizio, ho letto molto attentamente l’articolo è soprattutto tutti i commenti notando indicazioni veramente importanti ed un modo di comunicarle semplice ed efficace!
Non avendo trovato un caso simile al mio (complicato) lo descrivo:
Sono figlio unico, mio padre ha ereditato una casa in centro a Roma (stabile anni 50), la mia famiglia abita e lavoriamo a Bologna. Le agenzie immobiliari mi dicono “eh, qualche anno fa a 850.000 lo avrei venduto subito, adesso la certezza di vendita è a 450”.
Per ristrutturarlo ed affittarlo a mia cugina e sue amiche dobbiamo investire circa 25000 euro (disponibili nel conto), al netto delle tasse di affitto, dovremmo rientrare di tale cifra in circa 6 anni (4500 all’anno).
Nel frattempo però a settembre andrò a vivere con la mia ragazza a Bologna, in un appartamento in affitto a circa 600 euro mensili.
Questa è la scelta fatta per ora valutando che a Bologna possediamo già 2 immobili (genitori e nonni) e che la posizione di quello di Roma è certamente più soggetta in futuro a riqualifica.
Mi è le domando: è giusta come valutazione? pazientare su quello di Roma pensando che in 10 anni la rendita sarà bassa valutando eventuali lavori futuri, puntando sulla oscillazione dei valori immobiliari ogni 13 anni (circa ovviamente) oppure è un immobilizzazione di immobile (pardon eheh)? Converrebbe invece vendere senza ristrutturare e spendere solo a Bologna?
Concludo confermando a tutti: in affitto a queste rogne non dovete pensarci mai!
Io ristrutturerei quello a roma visto che avete già un locatario sicuro, specie che è parente. Poi lo rivendete ristrutturato fra qualche anno. Roma rimane comunque la capitale e quindi ci sarà sempre una richiesta di immobili, non è una piccola cittadina soggetta ad oscillazioni e a mode passeggere.
Si l’osservazione è giusta, meglio andare in affitto e aspettare di ereditare quello dei nonni. Poi devi vedere in quanto ve lo dovete dividere, comunque, fra nonni e genitori avete due appartamenti a bologna. Puoi sempre stare in affitto a bologna e poi quando vendi quello a roma comprare il terzo a bologna. In ogni caso l’affitto di roma paga quasi l’affitto di bologna…
Ho 200’000 euro, acquisto un appartamento a 100 e lo affitto a 600 euro al mese, tenendomene 100 da parte. Faccio un mutuo, lo ipoteco e ne acquisto un altro, pagando il mutuo con l’affitto di prima. Faccio lo stesso procedimento decine di volte, avendo comunque sempre quel margine che mi permette la fisiologica perdita ciclica di qualche affittuario moroso, comunque calcolabile. Dopo 15 anni ho 10 appartamenti, e i mutui me li ha pagati il coglione che è stato in affitto con mille sacrifici, e che quando se ne va in mano non ha niente nella migliore delle ipotesi, un decreto ingiuntivo che lo perseguiterà a vita se magari ha perso il lavoro e non ha potuto pagare l’affitto. Questo è il metodo che è stato utilizzato dai miei nonni. Conviene andare in affitto? Non credo proprio. Certo, se paragonato a chi acquista le case a prezzo di mercato nelle agenzie di truffaldini, fa comunque meglio, ma non è questo il punto.
Non stai calcolando:
1) le spese notarili
2) il fatto che non ti concederebbero mai e poi mai decine di mutui, al massimo uno o due se hai uno stipendio da favola
3) quello con i debiti sulle spalle sei tu e se per una crisi non ti pagano l’affitto sei tu che vai in fallimento. L’inquilino per buttarlo fuori passano anni. Tra l’altro se hai tutti quelgi immobili il giudice ti vede di cattivo occhio e fra buttare all’addiaccio una famiglia e far finta di niente con uno ricco opterà per la seconda scelta.
4) Il coglione ha usufruito di un servizio. Se avesse un mutuo sulle spalle e perdeva il lavoro la sua casa andava all’asta e rimaneva comunque senza casa.
5) I mutui sono sui 25 anni e non 15, specie con quel rapporto di guadagno che hai considerato
6) I tuoi nonni lo hanno fatto quando la popolazione italiana cresceva nel tempo. Oggi tende a diminuire anche considerando l’afflusso di immigrati. Immigrati che mai e poi mai si potranno permettere di comprare casa. Ergo, il prezzo del mattone non si riprenderà mai più e i tuoi nonni sono vissuti in un periodo irripetibile.
Mi sembrano quei discorsi da perone che non capiscono nulla di economia e finiscono la loro carriera di speculatori con una tanica di benzina versata addosso…
Ciao,
io ho già una mia casa, voglio investire un capitale di 150.000 euro in una casa al mare. Sono una dipendente a tempo ideterminato e fra 4 anni andrò in pensione. Mi conviene di più investirli finanziariamente?
Ti conviene caricarti un mutuo quando vai in pensione?
Vuoi la casa al mare per trasferirtici o solo per le vacanze?
buongiorno Patrizio grazie per tutte le sue info e consigli..vivo a zurigo ma vengo da milano dove ho degli immobili adibiti a negozi…sto valutando di comprare un bilocale in una zona molto bella A milano circa 200mika tutto ristrutturato mi chiedo se sia un buon in estimento affittArlo per periodi brevi ( se ne parla tanto e non solo per l expo) ..sarebbe sec casa visto la mia res all estero.. vorrei fare un investim intelligente e non solo unacosa di pancia ( legatA alla mia citta’ d origine) …. intellig pensare di cmprarlo per poi in 10 anni guadagnarci? e affittarlo per periodi brevi giusto? grazie di cuore per suoi spunti riflessione saluti eva
Ma si, i bilocali sono facile da rivendere, specie in una città come Milano.
Penso che l’investimento sia buono. Tuttavia non sono di milano quindi la mia valutazione è da prendere con le pinze.
bell’articolo, però una persona che non è esperta e alla quale nessuno dice con una circolare quando ci sarà il crollo dei prezzi degli immobili, insomma una persona intelligente ma all’asciutto di nozioni di economia, come fa?
Una persona all’asciutto di andamento dei mercati dovrebbe evitare di lanciarsi in investimenti altrimenti perde un sacco di quattrini.
Prima dovresti qualificarti nel mercato che ti interessa e poi operi.
Bisogna però puntualizzare che la crisi che stiamo ancora attraversando é la più grande crisi economico finanziaria dopo quella del 1929. Questa crisi é stata completamente imprevista dagli economisti nelle sue dimensioni globali, quindi una persona che voleva investire comprando una seconda casa, anche informandosi e qualificandosi in materia, come poteva prevederla? Fosse stata una crisi prevedibile, immagino che le agenzie immobiliari (esperte di settore) si sarebbero mosse di conseguenza, invece molte hanno chiuso. Così come immagino che se fosse stato prevedibile il dissesto dei mutui subprime negli USA che ha scatenato la crisi e fosse stata prevedibile la bancarotta, tanto per fare un esempio, della Lehman Brothers, grandi investitori avrebbero di sicuroevitato di vedere andare in fumo dalla sera alla mattina centinaia (per non parlare di milioni) di dollari.
@ Vittorio
Chi l’ha detto che gli economicti non l’hanno prevista? Bisogna vedere di che corrente sono e se avevano o meno interesse a prevederla.
Io adesempio l’ho prevista con anni di anticipo e non sono certo il solo in Italia ad averlo fatto; ad esempio un altro più famoso di me è Eugenio Benetazzo che ci scrisse pure un libro sopra.
Poi, anche se la L&B è fallita insieme ad altre banche, ci sono quelle che non sono fallite, evidentemente gli analisti delle altre banche hanno fatto interventi precedenti per cui hanno superato la tempesta.
Prima che scoppiasse la tempesta ci scrissi pure un articolo sul pericolo imminente (con circa 6 mesi di anticipo), che pubblicai sul blog della Bruno Editore (non so se ancora è li perchè dopo un paio di anni me ne andai e quindi forse ora l’hanno tolto), in cui anticipavo questa crisi e come si sarebbe svolta. In particolar modo dissi che sarebbe stata caratterizzata da 3 ondate ribassiste intervallate da una finta ripresa: la prima è quella che abbiamo avuto sul finire del 2007; la seconda è quella del 2011; la terza deve ancora arrivare al momento in cui sto scrivendo questo articolo, e probabilmente arriverà alla fine di quest’anno oppure a verso la metà del prossimo.
La previsione si basava sul fatto che la prima sarebbe stata una crisi del prestito a cui sarebbe seguita dopo qualche anno una crisi del consumo (quella attuale). Il tutto sfocerà in una crisi industriale (che ancora non è arrivata).
Poi, hai troppa fiducia sulle agenzie immobiliari: queste vivono della vendita o affitto degli immobili come i sensali. In questo settore con il boom del mattone di fine anni 90 durato fino al 2007 si sono riciclati un sacco di venditori di vario tipo (da quello di aspirapolveri a quello che prima vendeva automobili) che si sono buttati sugli immobili per i guadagni facili del periodo. Secondo te questi dovevao essere in grado di fare previsioni?
I veri immobilieri, quelli che possiedono un sacco di immobili e ci speculano sopra, guarda caso, nessuno ha perso soldi vendendo negli anni 2000 e spostando la massa monetaria da un altra parte.
Poi, le banche si sono inguaiate per altri motivi. Il motivo per cui alcune banche usa sono fallite è stato per il fatto che avevano un orientamento politico di sinistra. Per fare campagna elettorale a Clinton, Al Gore, Kerry e Obama hanno prestato soldi a persone che non avevano le garanzie necessarie per rimborsarli (tipo ispanici e neri) che però sono la base elettorare del partito democratico americano. Un altro elemento di sofferenza è stato l’abnorme prestito di denaro per finanziare gli studenti poveri, sempre per ovvi motivi elettorali, che poi non hanno trovato collocazione nel mondo del lavoro e causando un altra ondata di fallimenti personali che si sono ripercorse nelle banche esposte.
L’economia è prevedibilissima. Magari non si può dire qual’è la data in cui una crisi inizia o finisce, oppure quale valore raggiungerà prima di svoltare, ma che una crisi arrivi si può prevedere anche con largo anticipo. Chi poi, per motivi vari, è sordo ai segnali perchè in quel momento gli conviene non vederli, s’attacca al tram; chi è casua del proprio male pianga se stesso!
La Regina d’Inghilterra all’ apice della crisi finanziaria pose agli economisti della LSE ( the london school of economics and political science) una domanda: perché gli economisti accademici non sono riusciti a prevedere la crisi?
(fonte http://www.rivisteweb.it/doi/10.1423/37029)
Con questo cosa voglio dire? Che purtroppo se anche lei e altri suoi colleghi l’ avevate prevista, se non l’ hanno fatto gli accademici che vengono ascoltati dai governi, cosa possiamo farci noi umili cittadini? Capisce bene che io le posso dare la mia totale fiducia, ma se nel 2007 a parlare di crisi erano solo alcuni blogger mentre autorevoli accademici non ne facevano menzione, se la sociologia non è un’ opinione, è normale che il popolo ignorante se ne stesse tranquillo.
Questo è il problema, che il popolo non ha sufficienti nozioni di economia (così come di giurisprudenza e altre materie fondamentali) per riuscire farsi una chiara idea su come sia corretto agire o semplicemente per scegliere gli opinion leader che possono illuminarli.
Nella fattispecie, purtroppo non tutti hanno una laurea in economia e finanza.
@ Vittorio
Nel 2007 parlai con un noto poltico del partito che all’epoca era al governo in Italia e gli feci le mie previsioni. Con mio stupore mi disse che anche altri, come dici tu accademici gli avevano fatto le stesse previsioni.
Allora gli dissi come mai non agivano di conseguenza per anticipare il problema. La sua risposta fu che dire la verità alla gente è elettoralmente penalizzante…
Ergo, non puoi credere ciò che ti dicono i politici o in tv perchè sono tutti con conflitto di interesse: o hanno un conflitto di tipo elettorale (devono occuparsi di farsi votare e quindi dicono ciò che produce più voti), oppure, nel caso del mass media, i loro propretari sono anche proprietari di azioni e non possono dire la verità prima di essersene liberati altrimenti perdono soldi.
Detto ciò, uno deve semplicemente seguire ciò che dice il mainstream, poi vede cosa dicono gli indipendenti e gli alternativi e comincia a fare confronti. Facendo un po’ mente locale si arriva ad una mediana valida anche confrontandola con le propire sensazioni, e così si sbaglia meno.
Certo capisco che è difficile farsi una cultura economica tale da fare proiezioni, tuttavia fare semplici osservazioni empiriche non è difficile. Ad esempio, sapere che in Italia le nascite stanno a zero e che la popolazion idiminuisce anche contabilizzando tutti i clandestini, non ci vuole molto a desumere che il mercato immobiliare si sarebbe arrestato prima o poi per mancanza di acquirenti. Ecco, dico di fare semplici ragionamenti di questo tipo che non sono impegnativi.
Se ti metti appresso agli accedemici e ai politici rischi di fare il gonzo come quando berlusconi parlava di ristoranti pieni non calcolando che prima c’erano 10 ristoranti pieni e poi erano falliti in 4, e per tale motivo i rimanenti erano pieni…
salve, vorrei sapere se mi saprebbe dire indicativamente se e quando si riprenderà il mercato del mattone
Se per ripresa intendi un leggero rialzo per prendere respiro direi che già nei prossimi 2 anni si vedrà qualcosa. Se invece per ripresa intendi il ritorno degli anni 2000 allora dovrai aspettare, secondo me, almeno il 2025.
Ciao Patrizio,
Sto considerando un investimento immobiliare in un paese Estero (est europa) in forte espansione e dove le tasse sulla casa sono presso che nulle.
Ho trovato quella che secondo me e’ un occasione, una casa nel centro di una citta universitaria/Turistica (molti studenti a cui affitare) a un prezzo che comparato con altre case nella stessa localita e circa il 20-30% in meno. Guardandomi in torno sono andato in banca e mi sono fatto fare un prospetto per un mutuo a 25 anni con una rata di circa 500 euro, ma gli affitti nella zona in cui e’ situato il locale sono in media 1200 euro quindi diciamo che l’affitto ripagherebbe il muto e in piu mi darebbe 700 euro in piu di “cashflow ” da poter riversare o nel muto stesso on in altro. Anche in questo scenario secondo te la casa e’ un investimento sbagliato?
Grazie Saluti
Stefano
@ Stefano
Detta nei termini da te riferiti sembre un ottimo affare.
Devi controllare, però, perchè la danno via a così poco, non vorrei che ci fossero ipoteche o altri motivi che la fanno svalutare (magari gli devi spendere una fortuna per risistemarla eccetera).
Poi c’è sempre il rischio di possedere immobili all’estero come il fatto che non puoi controllarli di frequente eccetera.
Innanzi tutto vorrei complimentarmi con la stesura dell’articolo,spieghi, in modo semplice e chiaro il tuo punto di vista sull’investimento immobiliare.
Vorrei solo mettere a fuoco il fatto che se i cicli immobiliari hanno una durata di 13 anni,significa che non siamo caduti ancora in fondo al pozzo!
In questo caso sarebbe meglio stare alla finestra ed aspettare il momento propizio per l’acquisto,se prima casa,e/o per l’eventuale investimento/speculazione.
Complimenti.
Valerio
Scusa,avevo inserito un commento ma evidentemente ho commesso degli errori perche’ non riesco a trovarlo.
Gentilmente potresti darmi una spiegazione?
Grazie
Valerio
Il commento era arrivato correttamente solo che io tengo il blog per hobby e quindi rispondo saltuariamente, tipo una volta a settimana quando ho un po’ di tempo libero.
Buongiorno, ho apprezzato molto il suo blog e le sottoporrei un quesito che attanaglia mio marito e me da qualche tempo. Siamo due dipendenti con una discreta entrata mensile e la prima abitazione di proprieta’. Abbiamo affittato una casa di vacanza che ci soddisfa molto è a buon prezzo in una località alpina abbastanza rinomata. Il posto ci piace molto e pensavamo di comprarvi una casa, con l’idea (a quanto pare insana!) di investire e lasciarla un domani ai figli. Abbiamo trovato un appartamento degli anni 80 di circa 80 mq sui 200k euro che potremmo acquistare dando però fondo ai nostri risparmi, pensavamo invece di accendere un mutuo il piu’ alto possibile approffitando dei tassi bassi. Saremmo lieti di avere un suo consiglio.
Grazie.
Teoricamente oggi come oggi conviene fare un mutuo (ovviamente tasso fisso per bloccare i tassi bassi), tuttavia bisogna vedere come inciderà la tassazione sugli immobili nel medio e lungo periodo. NOn vorrei che il governo alzasse ancora di più le tasse per far fronte alle spese dei danni della riforma fornero, nonchè tutta una serie di altre cose in pendenza.
Dovreste prendere un certo rischio incrociando le dita… Se la località è di grido ed è facile rivendere l’immobile conviene, se invece è un punto dove potrebbero volerci anni a rivendere rischiate di rimanere incastrati.
Ciao Partrizio e complimenti per il blog.
Devo farti questa domanda: nei pressi di ferrara fuori dal centro ce una casa in vendita bifamiliare circa 180mt costruita sembra nel 1965. Per farla breve dovrò sicuramente rifare l’impianto elettrico, tutte e 7 le finestre esterne, porte interne, intonacare i muri esterni e fare tutti quei lavoretti che una casa di quel periodo comporta. L’impianto idraulico non è ststo mai rifatto.
La vendono ufficialmente a 150 ma io all agente ho gia parlato di non oltre 125k. Secondo è congruo considerando che dovrò spendere almeno 30k per fare i lavori sopra esposti? Che comunque non riporteranno ad avere la casa realmente nuova. .. secondo conviene X una casa del 65? Io pensavo di offrirgli 110….
Ciao,
normalemente in quelle zone le case nuove a quanto le vendono al mq?
I lavori li fai fare tutti a terzi o una parte li sai fare in prima persona? Perchè per ristrutturare 180mq di casa non so se bastano 30k euro… Rifare l’impanto idrico significa dover rifare i pavimenti, magari cambiare anche i termosifoni eccetera. Poi sicruamente escono fuori altre cose. Poi si deve ritinteggiare (o mettere la carta da parati), rifare i tetti eccetera. La cosa conviene se e solo se il valore del nuovo è pari almeno al doppio di quello che tu spendi per comprarla.
Buonasera Sig. Patrizio,
volevo chiederLe se ha senso agire, così come penso, per la mia personalissima situazione :
– vivo da sola (sono della prov. di Catania) ed ho un lavoro remunerativo ma non costante e di conseguenza poco certo;
– vivo dal 2010 in un appartamento assegnato in regime di edilizia popolare dalla Regione Sicilia (Cooperativa edilizia), e quindi di recente costruzione;
– dovrò pagare un mutuo pari a 4.800,00 euro annui fino al 31.12.2030. Per i prossimi 15 anni (16 con quello in corso) dovrò corrispondere all’ente erogatore € 76.800 inclusi di interessi (il tasso fisso applicato è dll’1,20%);
– a dicembre di quest’anno (passati i 5 anni da contratto) mi sarà possibile riscattare totalmente o parzialmente l’intero ammontare del mutuo residuo con la detrazione dei dovuti interessi;
La domanda è : tenendo presente la mia situazione professionale poco sicura, avrebbe senso (visto che avrei la disponibilità della suddetta somma) estinguere il mutuo nonostante il tasso d’interesse veramente irrisorio? Oppure esiste a suo giudizio un sistema diverso con cui agire per far fruttare la suddetta cifra ?
La ringrazio anticipatamente
saluti
Daniela
Salve,
No, non avrebbe senso estinguerlo anticipatamente, proprio per via del tasso d’interesse molto basso.
COn i soldi che ha disponibili può investirli in titoli a basso rischio e con una buona diversificazione può ottenere interessi sicuramente superiori al 1.20%
IN ogni caso, se ha i soldi oggi li avrà anche in futuro per pagare le rate del mutuo anche se dovesse perdere il lavoro.
Buongiorno,
LE spiego brevemente la mia situazione, ho 32 anni,sono del Piemonte e vivo a Londra (in affitto) e ho ormai lasciato perdere l idea di comprare casa qui.(motivi principali ho il denaro in euro il cambio è pessimo e i prezzi stanno volando)
ho un portafoglio di 150k/160k circa investiti in vari fondi (prevalentemente paese emergenti azionari e non),piu 20k/30k in lingotti d oro.
sto pensando di comprare un immobile in italia,pur non avendone necessita visto che i miei genitori mi lascieranno un appartamento al mare una villa dove sono cresciuto e una cascina nel monferrato affittata per ora(tutti gli immobili recentemente ristrutturati e da condividere con mio fratello)
Ora, è da anni che seguo le aste immobiliari, recentemente ho probabilmente perso una nuda propieta di un appartamento a 27k del valore di circa 90 solo l usufrutto(anno valutazione 2007),la propietaria ha bloccato la vendita, ora sto seguendo una villetta a schiera a San Teodoro 40 metri dal mare (spiaggia bellissima ecc) con tanto di giardinetto veranda ecc valore stimato 180k circa gia depenalizzato di un 20% come dice la perizia (anno perizia 2011).
A questo punto le chiedo come sarebbe meglio muoverm,i premettendo che non ho nessuna intenzione di vendere l oro, è giusto seguire un immobile come questo in una zona turistica cosi deprezzato per l asta? Se si, fare un mutuo (30000 li ho in contanti a disposizione) o disinvestire una parte per investirli nell immobile?(sicuramente non verra sfruttato gran che da me vista la lontananza e in caso di affitto dovrei cadere nelle mani di un agente immobiliare e gestire la cosa non è il massimo pero la posizione è veramente invidiabile).
La ringrazio anticipatamente e le faccio i complimenti,
Fabio
Salve,
Di convenire potrebbe convenire comprare un immobule all’asta, tuttavia consideri che la gestione immobiliare a distanza non è semplice, specie quando la nazione in cui si compra l’immobile inizia a requisire immobili per metterci dentro dei clandestini. Se aveva in mente di tornare le avrei detto di farlo ma per come me la sta ponendo direi che non le conviene.
INoltre, siccome in futuro un immobile in Italia lo avrà già, rischia di sbilanciarsi troppo su un unico investimento. A questo punto sarebbe più conveniente un’immobile in un altra nazione come la Spagna (dove al momento i prezzi sono molto bassi ma stanno ritornando a salire), magari zona Barcellona, Siviglia o Valencia.
Se poi riesce a prendere un immobile a prezzo stracciatissimo e se lo rivende immediatamente dopo anche l’Italia può essere interessante.
Buongiorno, volevo chiederle se un privato comincia ad acquistare e vendere immobili come deve fare per le tasse? C’è un limite al di sotto del quale non vi sono extra da pagare? C’è un limite per cui bisogna assolutamente aprire un’attività professionale? Esempio, se un privato, in un anno acquista e vende immobili e guadagna 10k euro in totale, come deve comportarsi col fisco?
grazie in anticipo.
I redditi prodotti in questo modo vanno dichiarati in un apposito spazione del modello unico (sotto la voce “altri redditi” o redditi da immobili). Tuttavia è meglio che chieda ad un commercialista se è il caso di farlo così p se conviene aprire un’azienda tipo “srls” o “srl” per avere dei vantaggi fiscali e patrimoniali nel caso voglia farlo in modo seriale!
Patrizio buongiorno, premesso che sono convinta della ragione dei suoi ragionamenti, volevo chiederle un consiglio riguardo la nostra situazione. Per motivi familiari particolari che ora non sto a spiegarle per non annoiarla, stiamo per comprare una casa al prezzo di 360.000 euro. Abbiamo una possibilità in contanti di circa 220.000 euro e un appartamento affittato che ci dà una rendita di 600 euro al mese. Avremmo la possibilità di vendere all’inquilino l’immobile per una cifra che andrebbe a coprire la spesa, ma non sappiamo se in questo momento ci conviene vendergli la casa o continuare a tenerla in affitto pagando un mutuo dello stesso importo dell’entrata dell’affitto.
Grazie mille, Simona
Al momento conviene continuare ad affittare e pagare il mutuo visto che il tasso di interesse è molto basso (ovviamente fattelo fare a tasso fisso).
Chiedi però la clausula di chiusura mututo anticipata così, quando vuoi, puoi vendere la casa e liquidarlo.
Condivido sul fatto che l investimento immobiliare volto a ricevere un affitto non sia vantaggioso come può apparire..infatti prendendo in prestito la formula CT=P-CV possiamo calcolare in ns break even point..se assumiamo che abbia 49 anni e voglia acquistare un immobile x fittarlo a studenti si avrà: 180.000 val immobile di cui 30000 di anticipo e 150000 mutuati a 20 anni ad un tasso variabile di 2.28%..dopo 20 anni la casa ci sarà costata 238.000 euro..ora vediamo quanto ci frutta al mese..poniamo che i canoni a posto letto siano di 350euro x 5 posti..avremo 1750 di ricavo mensile..a questi sottraiamo mensilmente 365 euro di cedolare secca, 765euro di rata mutuo..83 euro di IMU. e 50 euro di condominio..ci rimangono. 487 euro..adesso vediamo quanti canoni sono necessari x ripagare la casa..238000/487= 488 canoni/12= più di 40 anni! 40 anni solo per iniziare a guadagnare qualcosa!! E questo senza considerare l inflazione!!!
Però anche se dal punto dell’affitto il calcolo è giusto rimane comuque l’appartamento in mano che ci può vendere (non appena trovato l’acquirente).
Ciao Patrizio, un consiglio. Ho comprato nel 2013 un bilocale a Roma, ristrutturato ho creato una cameretta in più. Ho un mutuo di 25 anni a 600 euro al mese. Ora ho una disponibilità di 50.000 euro. Cosa posso farci? Abbatto la quota mutuo? Compro un monolocale e lo affitto a 300 euro al mese? Li tengo in banca? Dammi un consiglio grazie.
Ciao,
la prima cosa che devi fare, qualora ancora non l’avessi fatto, è quella di assicurarti un mutuo a tasso fisso sfruttando il fatto che al momento il costo del denaro è molto basso. Visto il basso costo del denaro e quindi di conseguenza i tassi dei mutui, al momento non conviene abbattere il mutuo.
Effettivamente l’idea del monolocale non sarebbe male se sei sicuro di piazzarlo in sicurezza.
Ciao Patrizio e grazie per la cura con la quale curi i tuoi interventi. Volevo porre alla tua attenzione la mia situazione. Famiglia di 4 persone (marito, moglie, figlio di 7 e figlia di 4 anni). Attualmente in affitto a 510 euro al mese in bilocale (40 mq.). Stiamo valutando di acquistar casa perché la casa dove siamo ora è piccola… una casa in affitto, adeguata alle nostre esigenze di spazio (cucina, salone, due camere e uno/due bagni…il minimo sindacale per 4 persone credo) ci costerebbe almeno 650 euro al mese….
Con 150 mila euro di mutuo ( 30 anni ) riuscirei ad acquistare un appartamento dalla metratura e distribuzione adatta alle mie esigenze….senza anticipare nulla o quasi (farei quasi tutto mutuo). Mettiamo pure che le esigenze della famiglia cambino e tra 15 anni (i ragazzi, pressochè maggiorenni, emigrano in nord America), restiamo soli io e mia moglie…..
Io ho fatto questa considerazione:
AFFITTO
– 15 anni in affitto * 650,00 euro = 117.000,00 (a fondo perduto…e cmq sarebbero di più perché in 15 anni
l’affitto aumenterebbe);
– tra 15 anni mi trasferirei in un bilocale (sempre io e mia moglie)…..al costo di ?????
Tra 15 anni gli affitti saranno aumentati e mi ritroverei a dover pagare almeno 600 euro al mese per un
bilocale….finchè morte non ci separi. Risultato…. altri 600,00 euro * 15 anni e oltre = 108.000,00 euro + il restante per i giorni che il Signore deciderà di donarci.
ACQUISTO
Compro casa oggi con mutuo a 30 anni con rata da 650,00 euro al mese (la casa non è nuova parliamo di costruzione anni 80)
Risultato tra 30 anni avrò speso 234.000,00…ma casa sarà mia…e se avrò la fortuna di campare più di trent’anni (ne ho 36 …per favore voglio essere ottimista) passerò il resto della vita senza spese o quasi (anche se casa avrà a quel punto 66 anni suonati).
Diciamo che partendo da una situazione familiare che comporta da subito delle esigenze particolari riguardo la metratura della casa, è verosimile credere che il mio ragionamento sia adeguato????
Altrimenti quali sono le considerazioni da fare affinché la mia scelta possa perdere per l’affitto a vita???
Grazie mille per la disponibilità
Ciao,
Dipende da che lavoro fai, da dove vivi e da altre cose.
Se sei un dipendente privato (specie di piccola impresa) oppure un libero professionista, la mobilità istantanea non ha prezzo nel cogliere le opportunità mentre se sei uno statale è più convenitente essere fissi in un punto.
Poi parli dei ragazzi in nord america, quindi desumi che vivi in una zona senza possibilità economiche? Ti pare il caso impegnare i soldi in una zona non attiva dal punto di vista economico? NOn so, tu conosci la tua zona ma è un pensiero che mi è venuto leggendo le prime righe.
COsì a leggere la parte finale il tuo pensiero sembra corretto ma sono poi i dettagli a fare le differenze!
C’è un errore di fondo in tutti questi ragionamenti. Il business plan non considera il fatto che una casa “è per sempre” (quasi) e resta anche per i tuoi figli. Il vero tema che non è considerato nell’articolo è dare la possibilità aI tuoi figli di non pagarlo proprio l’affitto perche la casa la hai già.
Se viceversa non hai figli, concordo che non conviene minimamente comprare casa.
Ammesso è non concesso che i figli non siano costretti a spostarsi per lavoro…
Patrizio buongiorno. Condivido molti dei tuoi pensieri. Ma sinceramente mi sembra assurdo avallare la tua teoria che gli immobili, considerando le migliori condizioni climatiche durino ottanta anni. Assisteremo allora All evaporazione delle città e di ogni centro urbano. Poi c è da considerare che le valutazioni sono molto, e ripeto, molto personali. Se si ha un buon lavoro e la possibilità di acquistare casa anche contraenti un mutuo, è giusto farlo. Il mattone è sempre un investimento produttivo che non si misura soltanto in termini economici, ma di salute, di qualità di vita, di felicità che spesso ti danno quella lucidità e quella forza di valutare nuove idee ed investire in altri settori per ottenere un reddito. Considera che mole persone, hanno già dei capitali tali da consentirgli un mutuo che può estinguere in 10 anni, con una rata commisurata alla tua capacità di rientro, ovvero il tuo stipendio. E 10 anni volano. Poi, mettendo da parte per un secondo, il reale valore dell’immobile, c’è la strategia di ognuno di noi e la soddisfazione che una determinata scelta o investimento crei, al diretto interessato. Se credi nel tuo progetto utilizzi la tua strategia anche ad un costo maggiore se pensi di poter riuscire e volere raggiungere i tuoi obiettivi. Io sono Siciliano, e in Sicilia, devo dirti che da una vita viviamo di precarietà in quanto voi al nord, subite una de industrializzazione, noi qui in realtà non l abbiamo mai avuta. L economia si è sempre basata sull agricoltura, la pesca e il commercio. Con la prsperita di queste, si è sviluppata l edilizia e grazie al patriomonio della Sicilia, il turismo. Oggi è quasi impossibile trovare una casa in affitto per 6 anni come dici tu, perché in realtà gli agguati sono di 4 più 4 mentre 6 più 6 è la tipologia di contratto per affitti turistici (gestioni di immobili). Difficile quindi perché i proprietari cercano continuamente di investire sul turismo e di conseguenza nessuno si vincola per 4 o 8 anni per una somma che, mal che vada possono ottenere in 2 mesi di affitto ai turisti. In più si è costretti a cercare case in zone che in realtà non piacciono nemmeno ma sono obbligate da scelte economiche. Io ho 30 anni e con la mia famiglia, meglio dire, i miei genitori hanno acquistato una casa di 130 mq nel 2004 ad un prezzo di 175.000 euro, che oggi non vale meno di 280/300.000 euro. Noi ci occupiamo di affitti turistici e questa casa è stata acquistata con un investimento iniziale ed un mutuo, che oggi è già stato estinto da 7 anni. Abbiamo una casa in affitto al piano superiore di identica metratura, da 9 anni, pagando una rata mensile di affitto che supera di 150,00 euro il mutuo che pagavano fino a 7 anni fa. Non l abbiamo acquistata questa casa, perché il proprietario non ha ancora voluto vendere, ma pago un affitto da 9 anni avendo speso 81.000 euro, quasi la metà di quella acquistata. Per questo voglio dirti che le tue valutazioni sono molto generali, ma ogni luogo ed ogni investimento è soggettivo e mai si può sapere cosa c è dietro se non si vive in prima persona. Gli spostamenti per motivi di lavoro o altrè variabili si, devono essere prese in considerazione, ma non devono essere le variabili esigenze in questo caso a divenire la palla al piede rispetto alla casa. La casa si può sempre vendere e guadagnarci o Vendée e recuperare i soldi spesi. Con l agito li hai solo perso qualora ti devi spostare. Nella casa ci vivi tutta la tua vita ed il benessere è importante per te e la tua famiglia. Quindi il consiglio che io mi sento di dare è che ognuno, col suo progetto, deve fare le giuste ricerche e valutazioni e i consigli degli altri ascoltarli sempre ma il suo, non lasciarlo mai. Io, da 5 anni ho acquistato un altro immobile di 220 mq, con una somma investita ed un mutuo di 25 anni. Finirò se tutto va bene, tra 20 anni di pagare ma mi auguro di riuscire ad estinguersi prima. La casa per me è la mia fonte di guadagno. In affitto non se ne trovavano più e poi il tempo passa. C è gente che lavora in fabbrica per una vita, e magari non è riuscita a comprare mai casa forse per aver ascoltato i consigli sbagliati di qualcuno che magari si è spacciato o è stato percepito come un illuminato.
Te lo approvo perchè almeno hai provato ad argomentare, cosa che fanno in pochi che sparano solo sentenze.
Cmq, io vivo a Catania e so esattamente come è il mercato da noi, ma non tutte le case sono turistiche, tranne che pensi che tutti vivino ad Aci castello, a taormina o paesi simili. Io sto a San Giovanni la Punta, paese famoso per i numerosi centri commerciali, e le case negli utlimi 10 anni si sono svalutate del 50% netto (ore le trovi a 1200 euro a mq e parliamo di uno dei paesi più fichi dove stare!) e di turismo non ve nè nemmeno l’ombra.
Poi, se per immobili intendi una villetta vicino Taormina, alla scogliera di Aci trezza, a Cefalù e così via il discorso cambia…
Poi in passato c’era un inflazione anche al 20% e la casa serviva come protezione dall’inflazione, oggi che siamo in deflazione tutti i discorsi si ribaltano!
I tuoi discorsi, specie nel finale, sembrano tanto quei discorsi che uno si auto pone in testa per convincersi di aver fatto la cosa giusta chiedendo supporto inconscio all’esterno.
C’e qualcuno che mi puo aiutare a ragionare?
Andrea Q. capitale 1 ML,allora vi porto il mio ragionamento non basato su dati Italia perche o deciso di vivere con la mia famiglia all’estero e quindi di investire in Germania. Appena arrivato ho comprato in contanti un appartamento che con tutti gli oneri ho pagato 185000 in contanti poi avevo altri due appartamenti in Italia di cui ne ho venduto uno comprato in lire facendo una plusvalenza netta di 100000 euro,poi ho ricomprato in germania in una buona zona due negozi commerciali da 70 Mq l’uno per euro 262000 compresi gli oneri adesso percepisco 1500 euro di fitti netti mensili piu giustamente se l’appartamento in cui vivo non l’avessi comprato avrei dovuto pagare 700 euro mensili di fitto per poterci vivere;quindi al netto sono 2200 euro al mese,adesso questo numero voglio moltlipicarlo per 120 quinti 10 anni che fa esattamente 264000 euro quindi deduco che fra 10 anni senza calcolare la rivalutazione degli immobili e gli adeguamenti contrattuali praticamente i due negozi commerciali mi costeranno zero. Se i miei calcoli sono sbagliati c’e qualcuno che mi puo farmi capire il perche? Grazie.
Intanto dovresti piazzare la punteggiatura bene perchè è tutta una frase e non si capisce le cifre a chi sono riferite di volta in volta.
Detto ciò, cerco di analizzare:
1 Milione a cosa è riferito?
Hai comprato un appartamento a 185k (in germania gli immobili costano molto meno che in Italia, giusto per farlo sapere ai lettori), più due negozi a 262k. Quindi complessivamente hai speso circa 450k.
Dubito che una casa di soli 185k euro in germani paghi 700 di affitto, considerando che quando mi sono informato per una a Berlino di 4 vani ne volevano 450 e pure in quartiere buono… INfatti prendi 750 euro a locale ed i locali hanno affitti molto più alti degli appartamenti. PUoi fare il paragone anche in italia dove una casa in affitto da 4 vani è appunto circa 700 euro ma un negozio da 70 mq ti chiedono facilmente 1500 euro!
Dici poi di aver fatti 100k euro di plusvalenza ma no dici rispetto a quale cifra ed in quanto tempo. Fare una plus di 100k su 300k in totale è un contro, farla su 700k è un altro paio di maniche (si calcola in percenutale). Poi bisogna attualizzare la cifra perchè, un conto è farla in un anno ed un altro conto è farlo in 10, 15 o 20 anni dove inflazione e tassazione ti hanno eroso tutti e 100k se non di più…
No! tu non incassi 2200 ma 1500 (non puoi inserire la casa nell’ammortamento dei locali perchè sono due attività finanziariamente differenti). Nella casa con un affitto paghi un servizio mentre acquistando i negozi effettui un investimento. Quindi tu prelevi 1500 (netti o lordi?) con cui impieghi 15 anni per il pareggio contabile (a netto di attualizzazioni che potrebbero far lievitare il numero di anni). INoltre questi deovno essere manutenuti, assicurati, e in germania ci son anche le tasse di proprietà eccetera. Quanti anni ci vuole per rientrare dell’investimento? 22, 23? Siamo nell’ordine di 4% annuo di resa netta, non dissimile di quelli che avresti ottenuto due anni fa con un btp ventennale…
La casa in affitto ha lo stesso tipo di ragionamento ma è una spesa. Poi non ho capito se l’hai presa in contanti o con un mutuo perchè i conti cambiano radicalmente.
Se hai preso tutto in contanti hai fatto bene, ma se per caso hai dovuto effettuare mutui o prestiti non so quanto conveniente siano gli investimenti!
Salve a tutti, ho letto con vivo interesse la discussione e mi complimento con il Sig. Patrizio Messina per la sua preparazione e capacità di osservazione della realtà ( una qualità che hanno in pochi, credetemi ). Anch’io sono una di quei numerosissimi italiani che avevano contratto un mutuo per l’ acquisto casa, ritenendolo un investimento più sicuro di altri. Non che questo non valga in assoluto o che una volta non fosse così. Ma parliamo dell’ epoca del boom economico e del posto fisso. Quel tempo ormai è finito e le dinamiche che oggi ci governano sono di tutt’ altra natura. I nostri nonni e genitori ci hanno cresciuti con l’ idea che il luogo in cui vivremo e il lavoro che avremo dovranno essere necessariamente immutati per il resto della nostra vita ma oggi non funziona più così. Quindi, a meno che l’ acquisto di una proprietà non sia giustificato da ragioni molto concrete ( per es. necessità di vivere stabilmente in un luogo perchè ci conviene, perchè lì abbiamo i nostri affetti e/o interessi o perchè dobbiamo svolgere nell’ abitazione una qualche attività realmente redditizia ) non ha molto senso, specie se siamo single, non abbiamo vincoli familiari ed “emotivamente” siamo dei viaggiatori. Certo, ci sono degli aspetti da considerare dello stare in affitto per tutta la vita, come lo stress che comporta il cambiare frequentemente casa, il non sapere se l’ anno dopo il proprietario riconfermerà o meno il contratto, il fatto di non poterla abbellire o modificare a tuo piacimento. Ma in questo caso direi che più che di “investimento” è opportuno parlare di un “lusso”. Il lusso cioè di disporre di un immobile come meglio crediamo e senza doversi adattare ai dictat del suo titolare. Questo, sempre ammesso che riusciamo a saldare tutte le rate di mutuo e che la banca non ci porti via il nostro immobile, o che non siamo costretti a trasferirci per altri motivi ( perchè perdiamo il lavoro e lo troviamo da un’ altra parte, o perchè i nostri vicini ci rendono la vita impossibile ). Quindi, comprendete bene che prima di valutare se è il caso di comprare una casa o meno, occorre fare una mariade di valutazioni che richiedono attenta riflessione. In ogni caso scordatevi che acquistare una casa oggi, dovunque la compriate, rappresenti un “sicuro investimento per il futuro” come mamma e papà ci hanno sempre insegnato. NO. Cancellate proprio dalla mente la parola “investimento immobiliare” se la prospettiva è di andarci a vivere perchè – magari – convinti che il vostro territorio “sicuramente” si riqualificherà. Perchè sono tutti dati incerti e aleatori e perchè l’ immobile che oggi acquistate potrebbe nel giro di pochi anni subire una svalutazione anche del 50% rispetto al prezzo di acquisto! E questo dovete metterlo in conto se ipotizzate che tra qualche anno potreste anche essere costretti, per qualsiasi motivo, ad un trasferimento ( magari cercando di vendere casa vostra per riacquistarla da un’ altra parte ). Io quando ho deciso di acquistare la casa che oggi possiedo, l’ ho fatto perchè io e la mia famiglia evavamo sottoscritto un mutuo molto corto ( che fortunatamente si è già estinto ), perchè una casa stabile mi serviva per ragioni personali e perchè avevo deciso VOLUTAMENTE di BLOCCARE il mio capitale in un immobile, ritenendomi poco esperta della vita, degli investimenti finanziari, di come in generale gira il mondo, perchè mi rendevo conto che la mia allora mancanza di cognizioni mi avrebbe portata a fare passi falsi e così i miei soldini ho deciso di impegnarli in una casa, proprio per “autocensurarmi” 🙂 E perchè non avevo in progetto di fare cose come avviare un’ attività o farmi una famiglia. Ma queste sono valutazioni che riguardavano ME, il caso di altre persone può essere del tutto differente e a quel punto considerate se vi conviene immobilizzare la vostra liquidità in un immobile o piuttosto non sia meglio che tenervela pronta a disposizione nel caso dovesse improvvisamente presentarsene la necessità. E a questo punto è meglio non fare mutui, stare in affitto e vedere l’ evolversi delle cose. Lo ripeto: la casa rappresenta un investimento nel momento in cui non prevedete di viverci ma di farci delle speculazioni certe. Altrimenti, consideratela solo ed esclusivamente come un LUSSO. E i “lussi” COSTANO. Si sa. In termini non solo economici ma anche esistenziali. Ok, se riuscite a pagarla tutta e avete dei figli o dei nipoti un giorno la casa rimarrà a loro, ma considerate anche che se l’ abitazione è ubicata in una zona dove non c’è sviluppo e non ci sono prospettive ( quindi, niente lavoro, niente richieste di locazioni, nessuna possibilità di rivenderla a un prezzo decente ), quella casa per loro rappresenterà solo un peso e un onere e nient’ altro. Non intestarditevi. Ragionate con sereno distacco e fate quello che vi è UTILE fare per migliorare la vostra vita. Il resto è fuffa. Scusate se mi sono dilungata.
Finalmente un commento sensato!
Purtroppo quando si parla di immobili la gente inizia a parlare con il pilota automatico…
Buongiorno Patrizio e complimenti per la tua competenza, soprattutto ammiro la tua disponibilità nel rispondere alle domande che noi tutti ti poniamo. La mia situazione è completamente diversa …ho ereditato un edificio in muratura con 4 appartamenti affittati in una città diversa da quella da cui vivo. Uno degli inquilini, che occupava un appartamento di circa 120 mq, è deceduto e la casa, non essendovi mai stati fatti lavori di ristrutturazione per oltre 80 anni necessità di rifacimento dell’impiantistica, dei pavimenti, degli intonaci, cucina …di tutto. In un primo momento avevo pensato di ristrutturarla ed affittarla di nuovo, essendo in centro, ma oggi pensavo che i costi dell’investimento li potrei riprendere soltanto dopo molto tempo e non è detto che non trovi degli inquilini morosi. Visti i tempi pensavo che la via giusta sia quella di vendere. Secondo te a senso vendere?
Buongiorno.
allora, se la casa ha più di 80 anni non basta rifare solamente gli impianti, potrebbe essere necessaria una messa in sicurezza (dipende poi se è zona sismica o meno) con esborso di spesa notevole. Essendo 4 appartamenti, di cui uno è libero, forse le conviene chidere la posizione a poco a poco, approfittando di vendere il primo dei 4 appartamenti che adesso è libero!
Poi più avanti vede cosa fare con gli altri. Può mantenerne 3 su 4, oppure 2 su 4, e così via. Può utilizzare quei soldi per comprare qualcosa sul nuovo o diversificare in altra città.
Grazie mille…ora sono più sicuro della scelta che avevo in mente.
Ciao Patrizio volevo chiederti:
Che cos’è il buy to rent (o rent ti buy)?
La cessione del preliminare e del compromesso? Saldo e stralcio?
Uno che inizia ad “entrare” nel mondo del lavoro (quindi partendo da zero) potrebbe trovare dei finanziatori (investitori o banche) e utilizzate quei SOLDI come leva per acquistare e vendere immobili?
Un saluto Fabio
Salve,
il Buy to Rent, prevede un’atto di compravendita con il quale l’acquirente diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile ottenendo di fatti, anche il godimento del bene (cioè sei proprietario immediatamente e quindi soggetto a tutto ciò che può accadere all’immobile).
Il pagamento del prezzo, però avviene in forma differita e rateale, magari con l’aggiunta di un acconto iniziale.
Il rent to buy è il contrario: risulti un affittuario e, solo alla fine l’immobili diventa di tua proprietà! Questo significa che legalmente non sei proprietario fino a quando non l’hai pagato tutto.
Per quanto riguarda l’ultima domanda: Se hai un lavoro indeterminato alla fine puoi fare un mutuo, tuttavia gli eventuali guadagni se li mangia gli interessi del mutuo. I finannziatori ti finanzieranno quando avrai già un’immobile di preggio da usare come leva. Investitori e banche non hanno interesse ad usarti per investire visto che possono farlo tranquillamente da soli…
Buongiorno Dottor Messina.
Vorrei porle un quesito,visto che siamo in un periodo dove gli immobili sono ai minimi storici.
Dopo un’operazione immobiliare mi trovo in questo momento particolarmente liquido.I giorni scorsi ho contattato il Direttore di Filiale della città in cui risiedo e mi sono fatto elencare i prodotti migliori per un’eventuale investimento.
Premetto di non amare particolarmente contratti che tendono ad essere di non facile lettura, complessi e dall’esito parecchio fumoso.
Ho quindi optato per i classici,e secondo me ancora validi,CD.
Bene,non ci crederà,ma tolta la tassazione al 26%,il guadagno netto è nell’ordine di pochissimi centesimi di punto!
Si può obiettare che così facendo la cosa sarebbe,sì poco lucrosa,ma eviterebbe mille beghe legate alla gestione degli immobili.
Vorrei gentilmente avere un suo parere riguardo appunto all’eventuale ritorno legato all’investimento immobiliare.
Non le sembra che mai come adesso i mercati offrano occasioni decisamente appetibili?
Scusandomi per la prolissità le porgo i migliori saluti.
Valerio
Buongiorno,
effettivamente in questi ultimi periodi il settore immobiliare si è ripreso, tuttavia, questo dipende in larga parte dalla zona in cui intende “operare”.
Nel caso si lancia a comprare immobili si concentri su zone dove è facile affittare e rivendere, come i centri cittadini di città con un economia che funziona o le zone turistiche.